2010-08-26
posted by akashistaff
２つの利回り（表面利回りとNOI利回り）
テーマ：不動産投資の指標こんにちは。京橋から収益不動産情報をお届けする、アカシスタッフです。
その不動産が投資するに値するかどうかを判断する指標はいろいろありますが、そのうち最もオーソドックスなのが、表面利回りです。
表面利回りは
物件から得られる賃料収入 ÷ 物件価格 で求められます。
これは、とても簡単な計算で求められる反面、取得時、運営時のコストを全く勘案していません。
ですから、投資判断に用いるというよりも、物件の比較検討の入り口で使うといいと思います。
これに対して、取得時、運営時のコストを勘案した指標がNOI利回りです。
NOI利回りは
正味純収益 ÷ 初期投資額 で求められます。
ここでいう純収益は賃料収入から管理費、固定資産税等の支出を引いた収益です。利払いコストや将来の修繕のために積み立てた資金等は引きません。
初期投資額は文字通り、物件の価格に、手数料、登記料等の支払を加えた総額です。
当然、分子が小さくなり、分母が大きくなるので、表面利回りより、低い数字になります。通常は表面利回りとNOI利回りの差は１％位ですが、管理費がとても高いとか、借地料の支払等が大きい場合は、表面利回りが非常に高くてもNOI利回りで見ると投資に値しない水準まで落ちてしまう事もあるので、要注意です。
アカシのホームページ
に掲載している物件は可能な限り、想定利回り（これについては別の機会に記事にします）、表面利回り、実質利回り（NOI利回りを簡素化したもの＝分母を単純に物件価格としたもの）を表示するようにしています。
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