＝＝＝ このテーマを書くにあたり ＝＝＝
資産クラスの幅を広げるべく、不動産投資にも挑戦することにします。ところが、結構な資金が必要なため、ある程度の勉強と準備期間が必要になります。
このテーマはそんなAir_spotが徐々に不動産投資家らしくなる過程も含めてお見せすることを目的とします。意外とこのブログを読む方にとって、『あっと驚くような事実』が出てくれば、記事をＵｐする立場としても幸いです。回答できるレベルには正直ありませんが、気になることがありましたら全く遠慮せずにコメントを入れてもらえればと思います。
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●今回勉強したこと
『賃貸経営でありながら、住宅ローン控除を使うテクニック』
ポイントは以下の通りです
・住居部分が５０％以上あること
・賃貸併用住宅になるため、音などのデメリットに耐えられない人には不向き
・家賃を確保するため、人気エリアに建てること
・土地から購入すると７０００万円前後は必要になるため属性に制約がある
これで終了なのですが（笑）、例を出して若干補足をしておきます。
（説明用の例）
土地＋住宅 ７５００万円（住居部分 ４０００万円）
変動金利 １．２％
ローン期間 ３５年
年収 ７００万円
借入金 ７０００万円
返却方式 元金均等返済方式
償却年 ２０年
返済 ２００万円＋金利（７８．５万円） ；約２３万２千円／月
家賃収入 ７．５万円×３×１２＝２７０万円
差し引き ２７０万円－２７８．５万円－４０００万円×（賃貸比率５０％）÷２０
＝－１０８．５万円
（単純収支：諸経費除く）
２７０万円－２７８．５万円＝－８．５万円
（確定申告時の不動産収入）
差し引きの計算と同じ（－１０８．５万円）
この不動産収入は所得と合算できるので、１０８．５万円の課税所得の軽減になります。（所得税１２％＋住民税１０％：但し実効税率）として
２３８７００円ほどの節税効果です。
注：礼金や駐車場の収入や賃貸管理を委託した場合の経費がさらにあるので、実際はもう少し違います。（単純に賃貸経営をしない場合は）住居部分を１千万円下げるとローンの支払いは
１８５．７万円＋金利（７６．９万円）＝２６２．６万円 （２１８８３３円／月）
となります。
単純な負担差は ２６２．６万円－８．５万円＝２５４．１万円
でして、どちらの方がローン負担が少ないかは考えるまでもないでしょう。（仮に土地が親から借りたものであればさらに負担が違ってきます！）
計算上は、節税分も考えると（住宅ローン控除も住居部分で当然使える）、実質支払いゼロで都内の駅近に住宅を建てることができます。
発想は大変すばらしいのですが、ローン金額が５千万円を越えるため、借りる人の属性（分かりやすく言うと年収）が大きく、審査を通過するには最低でも６５０万円は欲しい所です。（地銀などは若干金利を上昇させることで、『賃貸収入を年収にカウントして融資してくれる』こともあるそうです）
大きな買い物だけに買う前の戦略が凄く重要です。久々にすごいな～と思いました。Air_spot的にはパートナー募集しておきます。（笑） 何故かって？ 夫婦の合算年収で属性が決まるからです。
最後に、参加者のレベル及び質問に関して：
ピン・キリでした。投資家としてのセンスゼロの方。社会人として危なそうな方。真剣に検討されていて明らかに突っ込んだ質問をされた方。（この方の質問の意図が理解できたことが自分の勉強の進展を図る意味で意義がありました） ちなみに私の質問は、『賃貸併用住宅における減価償却部分の割合に関して→賃貸部分の面積比で計算を行う』
