おはようございます。

 

今日は休みの予定だったのですが・・・。

 

ちょっといろいろとあって昨夜は23時まで仕事。今日は午前中仕事になってしまいました。

 

でも、必要な仕事ですからね。こういう時の方がやる気が出たりします。

 

 

===【セミナー告知】===========

マンションオーナー歴12年、成功のために準備すること!

CFP風呂内亜矢が解説! 
日程:2017年4月8日(土)
場所:東京国際フォーラム ガラス棟G605

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『マンション投資を選んだ理由、メリット、注意点』とは

【第二部】14:10~14:50
30年の営業経験による解説!限定物件を紹介
【第三部】14:50~15:10

『特別出演』医療従事者であるマンションオーナー 

※ こちらが僕です(-^□^-)

   ぜひ会場でお会いしましょう!

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という事で、今朝は東京カンテイさんの

 

中古マンション70㎡価格月別推移

を見てみたいと思います。

 

こちらは、中古マンションの売り希望価格を70㎡に換算したものです。

ファミリータイプのみで30㎡未満はデータの母数に入っていません。

 

今回は、この中から都市別の推移のグラフに注目しました。

 

 

ファミリータイプの物件なので、あまり直接の投資対象ではないかもしれませんが、トレンドや地域差を見ることに使うのは有効だと思っています。

 

もう2年くらい前から「今がピーク」って言われていますけど、全然下がってきませんね。

 

都市別に見ても順調に上がっています。

 

しかし、この差はなんなんでしょうね。

 

都心6区は7,282万、名古屋は2,689万。

 

東京23区だけで見ても

 

都心6区:7,282万

千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区・文京区

 

城南・城西6区:5,210万

品川区・目黒区・大田区・世田谷区・中野区・杉並区

 

城北・城東11区:4,117万

練馬区・台東区・墨田区・江東区・荒川区・葛飾区・江戸川区・足立区・北区・板橋区・豊島区

 

と、これだけの差があります。

 

 

物件価格が高いと利回りが低くなる傾向にあると言われていますが、

価値があるから高い、とも言えますよね。

 

現在利回り(現在のキャッシュフロー)よりも、

将来どれだけ稼いでくれるか、

将来にどれだけの資産価値が残るか

にフォーカスすると、都心6区は安全であり、それが価格が高くなる(利回りが低くなる)理由の一つなのだと思います。

 

 

さて、ということで、僕は仕事に行ってきます。

 

午前中でサクッと終えて、午後はフィットネスに行ってきます!

 

では。

 

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おはようございます。

 

昨日は円も株も金利も動きましたね。

 

僕は金利上昇のためのヘッジとして銀行株とETFをちょっとだけ買っているのですが、昨日は含み益が減りましたね、。でも金利が下がっているので満足です。

 

株が下がれば金利も下がり、金利が上がれば株が上がり、今のところどちらかが安心材料になってくれているので、方法としてはよかったかなと思っています。

 

ちなみに、、、どの株をどれだけ買っているかはナイショです。(-^□^-)

 

 

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さて今朝の新聞ですけど、

家を建てるなら、ついでに賃貸住宅も建てちゃえば、

ほら、こんなに儲かるよ

というお話。

 

 

この場合、

1LDK×5戸で年間の家賃収入が780万

となっています。

ということは、一部屋13万円です。

 

いったいどんな立地ならそんな家賃収入が得られるんですか?

 

それから建築費ですけど、

建て替え:3,200万

賃貸併用住宅:1億1,000万

 

つまり、1LDK×5戸の新築物件を、土地別で7,800万で建てるということ。

 

僕、ちょっと前にダイワさんの新築(10部屋)、土地付きで8,000万くらいで提案を受けましたけど・・・。

立地が悪いので断りましたけどね。

 

メチャクチャ立地がいいならわかりますけど、いつも言いますが、メチャクチャ立地がいいならマンション用地として住友さんあたりが買い上げに来てますって。

 

自分の住んでいる所は、評価を高くしたくなるものですけど、その気持ちに付け込んだ営業トークに乗せられないよう、冷静に考えてみることが大切ですね。

 

ダイワさんが悪いってわけじゃないですよ。

 

これでうまくいく人もいると思います。

でも、もちろんうまく行かない人も必ずいます。

 

自分の土地、立地がどんな価値を持っているか

冷静に、客観的に、借りる立場として考えてみて、

うまくいくのか、いかないのかを、

しっかり判断して欲しいなって思います。

 

 

ネタ晴らしをしますね、これダイワハウスの一面広告です。

記事風にしてあるところがニクイですね~。

記事に出ている長嶋修さんは、最近、テレビにもよく出ていますし、信頼度が高いかもしれませんね。

 

情報弱者をねらい撃ち、というわけではないのでしょうけど。

 

 

批判しているというわけではないですからね。

 

うまくいけばとてもいい話で、さすがダイワさん、となる提案ですよ。

でも、

全員がうまくいくわけがないので、甘い考えは禁物です

って言いたかっただけ。

 

それでは。

 

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おはようございます。

 

昨日は85歳の老人3人に囲まれてお話を聞く機会がありました。

3人とも元気すぎでした (;^_^A

 

ただ「俺たちはつらい思いをしてきたからこそ、強くなった。今の若い連中は楽ばかりしてけしからん」的な考えを持っていることがちょっと心配になりました。

 

会社でも、仕事でもそうですけど、

「俺は苦労してこうなった。だからお前らも苦労するべきだ」

という先輩が多すぎるんですよね。

 

こういう精神論的なものに走る人って、だいたいは仕事がデキない人です。

 

普通に後輩に仕事を伝えようとすれば、きちんと自分のやってきた事を分析し、その中で使える方法だけを伝えればいい。

「俺は苦労してこうなった。でも、今思うと、する必要のない苦労をしてきた。

もっと効率化を考え、工夫をして、行動すべきだったと思ってる。

だから、お前らには無駄な苦労はせずに、得たい結果までショートカットできる方法を教えてやる」

ってなると思うんですけど。

 

 

ちなみに僕は、宅建士、FP2などの資格を取得しましたけど、これから不動産投資をする人にこれらの資格が必要だなんて思いません。いらないと思います。

 

また僕はこうして毎日不動産関連の情報を収集していますけど、このブログを見ればいいだけで、情報収集する事自体をまねても大した意味はないと思います。

 

そして僕は不動産投資に至るまでは、株などの投資にいろいろ手をつけましたけど、そんな経験する必要はありません。

 

自分に合った、正しい道をだけを歩けばいい。

 

苦労をしてそれが糧になって成功する人もいると思いますけど、

苦労しないと成功できない、なんてことないと思いますよ。

 

と、いうことでセミナー告知です!

 

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ちょうど千鳥ヶ淵の桜吹雪が見られる頃だと思います。お花見ついでに来てください。

 

ぜひ会場でお会いしましょう!

 

 

さて、昨日のロイターのニュースから。

世界生活費ランキング

都市別の生活費を指数化してランキングしたものですね。

結果はこのように。

(8位は記事内では発表されていませんでした)

 

1位・シンガポール

2位・香港

3位・チューリッヒ

4位・東京

5位・大阪

6位・ソウル

7位・ジュネーブ、パリ

8位

9位・ニューヨーク、コペンハーゲン

 

為替によって、この結果はがらりと変わるので、なんとも言えませんが、でも

世界的に見て東京の生活費は高い

ということだけは間違いなさそうですね。

 

生活費が高いというと何かよくない印象を受けますが、

これは都市別GDPが高いという事でもあります。

 

東京では、たくさんのお金を稼ぎ、たくさんのお金を消費する

これがうまく回っているってことですね。

 

当然家賃もしっかり取れるということでもあります。

 

とはいえ、東京ならどこでもみんな高い家賃を払ってくれるというわけでもなく、やっぱり立地と物件によるんですけどね。

 

でも、まだまだ東京にはチャンスが転がってると思いますよ。

 

それでは。

 

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おはようございます。

 

今朝の新聞は不動産ネタがたくさん。無駄なこと書いてないでどんどん行きます。

 

まずは、公示価格。

 

 

リーマンショック後、ずっと下落していた住宅地の公示価格が9年ぶりに下げ止まった。

 

ということです。

 

でも、これは全国平均のお話し。全体の傾向としてはどうなのかというと・・・

 

 

二極化してるんですよね。

 

不便なところは下がっている、

でも便利だったり観光があったりするところの上昇はそれ以上

ということです。

 

上がってるところと、下がってるところ、平均すれば全体でちょっとプラス、みたいなイメージです。

 

でもね。

僕はいつも言うんですけど、平均ってあてにならない場合があるんです。

 

例えば、あなたが学校の先生だとします。

現在50点のクラスの平均点を60点に上げろ、という指示があった場合どうしますか?

 

生徒全員の学力を上げよう

とするより、実際は

できる子を集中的に鍛えた方が平均値は伸びるかもしれません。

 

「平均が上がった」は「みんな上がった」ということではなく、

そこには「切り捨てられた劣等生」が隠されていることがあります。

 

次の記事には都心の不動産投資が減少しているという内容が。

 

 

大手不動産幹部が

「都心の一等地は手を出すのが難しい価格になっている」

と話しているということですが。

 

これ、どの程度の話なんでしょう。

 

デベロッパーのマンション用地獲得の話なのか、中古ワンルームの話なのか、

都心の不動産投資といっても規模も種類も多すぎて、これだけでは何の話をしているのか判断できません。

まさしく「都心のあらゆる不動産投資の平均」で話をしているようにも感じます。

 

平均という数字をあてにせずに、これからの不動産はそれぞれ個別に分析していくことが大切ですね。

 

最後にこの記事。

 

 

不動産相場情報サイトですが、これは全体ではなく、個別の話になります。

 

でもね、ここに掲載されている4社の事を言うわけではありませんが、こういうのだいたい高く見積もってくれるんです。

 

不動産の仕入れ担当者って、売主とアポ取るのが最初の仕事ですから、そのためには何でも言います。

 

ここからはちょっとした裏話なので信じるか信じないかはあなた次第というくらいの都市伝説として聞いてください。

 

「高く売れるなら、売ってもいいな」という売主がいたとします。

 

ある不動産会社の仕入れ担当は、売主の希望価格以上の価格をつけてきました。

そこで売主は「それなら売ろう、あなたにまかせる」と”売る気”になります。

 

しばらくたっても売れません。

売主は「おかしいな・・・売れると言ったに・・・」と思いますが、

担当者はとてもがんばっていて、常に連絡が入り、親切な人のようです。

 

一度”売る気”になった売主は、しかたなく「じゃあ、値段を下げますか」となります。

これを繰り返していくうちに、価格はかなり安くなりました。

すると、担当者が「これ以上待ってもらうのは申し訳ありません。この価格でうちが買います」と。

 

この担当者、実は、ずっと会社でのんびりしていただけで、買い手を見つける気なんて最初からありませんでした。

最初から「価格を下げさせて自社で買う」というシナリオでした。その後他の人に高く売るんですけどね。

 

 

と、いろいろと不動産ネタのあった今日の新聞。

 

もう朝からもりだくさんでお腹一杯ですね。

 

今日は僕は休みです。この後は一日楽しみたいと思います。(≧∇≦)

 

では。

おはようございます。

 

今朝はメガネを家に忘れてきちゃいました。

 

買いに行くにもまだお店が開いてなくて、あと数時間はぼやっとしたまま仕事をすることになります。

 

はぁ~。朝からため息。。。 

 

こういう事があると自分に自信がなくなるんですよね。

こうして物忘れが多くなり、いつかは・・・、とか考えると。

 

 

 

そんな感じの気持ちの中、今朝の新聞を開くとこんな記事が。

 

高齢者就労 社会の活力に

 

 

簡単にまとめると、

 

高齢者になっても働けるんだから働こうよ。

年金は減らすし、医療・介護費の負担も増やすけどね。

まだまだ働けるっしょ。

 

ということです。

 

でもね、僕は仕事で、他の企業様の人事の仕事を請け負うこともあるのですが、その立場から本音を言いますと、、、

 

高齢者の働く場所はなかなかない

 

これが現実です。

 

高齢者もまだまだ働ける、というのは理想論にしか過ぎないと思っています。

 

 

 

最近はコンビニでも高齢者が働いてる姿を見かけることが増えましたね。

 

でも、もしあなたがお客様の立場だったとしたら。

 

下のどちらのお店にいい印象を持ちますか?

 

① 20歳の女子大生のアルバイトが「ありがとうございました」とニコッとほほ笑んでくれるお店

 

② 70歳の親切そうなおばあちゃんが「ありがとうございました」とニコッとほほ笑んでくれるお店と。

 

本音を言えば多くの方が①の方にいい印象を感じると思います。

 

これはテレビCMを見てもあきらかです。

 

意識してみていただければわかりますが、イメージとして若い女性を使う企業がとても多い。

 

若さとはそれだけで、輝きや、さわやかさや、エネルギーを感じさせるんだと思います。

 

若いお客様は若い店員を望みます。そして高齢者も若い店員を望みます。

 

つまりどの企業でもできるなら若い人を雇いたいというのが本音です。

 

 

 

 

ある一部上場不動産会社の社長がインタビューでこんな事を言ってました。

 

家を売るのに専門知識なんて必要ない。

 

お客様は高ければ高い物ほど、感情で買う。

 

だから、営業社員は若ければ若い方がいい。

 

バカっぽいのがちょうどいい。

 

まあ、こんな事をインタビューで言い切ってしまう社長もどうかと思いますが、こう言われて入社する社員もどうかと・・・。(まさに「バカっぽさ」を実践しているのかもしれませんが)

 

その会社の平均年齢は20代です。それは若い人が活躍できる、という事ではなく、30歳くらいまでしか働けない職場ということです。

 

確かに23歳ならバカっぽくてもいいですよね。でも35歳でバカっぽいのは使えません。

 

 

この企業の例は極端だとしても、現実として、高齢者を求めている職場は非常に少ないということをわかっておく必要はあります。

 

 

 

じゃあ、高齢者はどうしたらいいのか、ってお話しになるんですけど。

 

自分で働く場を作り出すしかないと思うんですよね。

 

そして、それは大家さんくらいがちょうどいいって、思います。

 

不動産投資というのは、

 

老後の自分の仕事を、

 

自分で30年かけて準備していく事。

 

 

それでは。