2013-08-17 18:28:51

マレーシア不動産投資のススメ 不動産購入前の注意事項、運営管理から投資戦略まで

テーマ:マレーシア不動産投資
マレーシア不動産投資のススメ 不動産購入前の注意事項、運営管理から投資戦略まで
マレーシア不動産について、本当のことを、正直に紹介しました!







マレーシア不動産について、本当のことを、正直に紹介しました!

「海外で不動産投資をしているんです」という人に、「どの国で不動産を買っているのですか」と聞くと、「マレーシアです」という答えが返ってくることが多くなってきました。その勢いは、今や「海外不動産投資=マレーシア不動産投資」といっても過言ではないほどです。外国人でも所有権を取得できることや、外国人でもローンが可能なことなど、確かに“投資”という切り口から見れば、注目を浴びて当然のような気もします。

しかし、その一方で、「(これだけ耳にするということは)もうバブルなのではないか」「いやいや、まだまだ狙い目の物件は多くある」など、マレーシアの不動産情報が錯綜しているのも事実です。

果たして、実際のところはどうなのか。数々のデータを参考に、マレーシアの不動産事情について、現状(執筆段階)でわかっていること、根拠があることを正直に紹介したのが本書『マレーシア不動産投資のススメ』です。海外で不動産を持つことのメリットやマレーシア不動産の特徴など、さまざまな情報を紹介(下記参照)しています。マレーシアの中でも、特に熱いエリアである「グレーター・クアラルンプール」と「ジョホール」を中心に解説しています。

本書の中で、一番ボリュームをかけて紹介しているが「エリア分析」と「エリア別の投資戦略」です。なぜなら、一見、盛り上がりすぎているように見えてはいても、きちんとエリアを選定して投資することが前提であるならば、マレーシアの不動産にはまだまだ妙味が十分あるからです。

本書では、「何をするべきか」から始まり、「実践するまでのステップ」「エリアの選定方法」「投資戦略」「融資の話」「法律上必要な情報」「賃貸管理」「出口戦略」「うまく運用する方法」まで、順番に紹介しています。これらは、日本国内のみで投資されている方々にこそ読んでほしい内容です。海外に移住しなくても、資産だけを移動させることで、税制上の恩恵や円高のメリットを利用して資産を増やすことは十分可能です。

海外移住したい方、これから海外投資を始める方、海外の不動産オーナーになりたい方、若い世代で資産形成を考えている方にとって、自分の資産を守るためのマレーシア版海外不動産投資入門書として、本書がお役に立てればうれしい限りです。

【本書の主な内容】
◎マレーシア不動産の魅力とデメリットについて
◎グレーター・クアラルンプールの投資分析と投資戦略について
◎ジョホールの投資分析と投資戦略について
◎資金調達と融資に関する情報について(繰上返済、支払が遅れるときの対処法など)
◎不動産の権利関係と州政府の許認可制度について
◎不動産契約にまつわる制度について
◎賃貸管理について
◎物件を購入するときの話だけでなく、売るときの話(=出口戦略)について
◎マレーシアでうまく運用する秘訣について


はじめに
私は今、投資クラブを運営し、不動産投資家として活動していますが、もともと不動産業界で働いていたわけではなく不動産に関してまったくの素人でした。そもそも、不動産ビジネス自体に対して、仲介業というイメージが強く、地味で泥臭い印象しかありませんでした。サラリーマン大家という言葉を聞くようになって、多額の借金をして賃料収入を得る不動産投資というのは、リスクが高くて自分には縁がない商売だと思っていましたし、不動産より華やかで夢のある業種で仕事をしたいと思っていました。しかし、投資会社で働き始めた社会人1年目に、いろんな業種の事業会社の決算書を分析していて、ひとつ気づいたことがありました。それは、事業をするうえで、ほぼすべての業種から「不動産」は切り離せないものだと。

2004年当時、外資系ファンドや新興の不動産ファンドの動きが目立つようになり、いわゆるファンドバブルが始まっていて、年を重ねるごとに顕著に不動産価格が上がっていました。ニュースや不動産会社からのいろいろな情報を耳にするうちに、不動産投資に魅力を感じていましたが、知り合いに不動産投資をする人がおらず、不動産に関する知識が乏しい状況で、買いたくてもどうすればいいのかわからないというジレンマがありました。

そんななか、最初に不動産投資を知るきっかけになったのは、テレビコマーシャルで宣伝されていた「ワンルームマンション経営」でした。まずは、話だけ聞いてみようと思い、テレビコマーシャルで見た会社に電話し、営業マンにアポをとり、話を聞くことにしました。その営業マンに言われたことに妙に納得させられて、なんとなく買ってしまってもいいかなと思い、安易な気持ちで予約申込書を書きました。しかし、売買契約書にサインする直前になって、急に不安になり、不動産投資関連の書籍を読むことにしました。本だけでは理解しきれない内容があり、いくつか疑問に思ったことがあったので、その本を執筆していた不動産業者にセカンドオピニオンを聞くことにしました。その担当者に分析してもらったところ、「それは今の日本で投資する物件ではありません」と言われてハッとしました。その担当者によれば、明らかに周辺の取引事例よりも高値で販売されていて、相当なインフレが来ない限りインカムゲインもキャピタルゲインも狙えないような物件だったのです。結局、「その投資はうまくいかない」という結論に至り、直前でキャンセルすることにしたのです。

今思うと、あのときにキャンセルしていなければ、適正とは言えない物件を購入し、数千万円の借金を背負い続けることになっていました。何も知らないまま、不動産会社の営業マンの言いなりになって投資することほど怖いものはないと思いました。

その後、不動産投資について勉強し、縁あってその当時、世界最大の運用規模を誇る大手外資系ファンドに転職し、プロの世界で国内および海外のポートフォリオを運用しながら、不動産投資の実情を学びました。そのときに学んだことは、「不動産」に投資して利益を上げる戦略を「数値化」することでした。プロの世界では、ファンド期間に合わせて5年から7年の収支予測を作り、投資家に計画を提示し、その計画に基づいて運用していきます。特に私が担当した投資プロジェクトは、短期間に安い金利でレバレッジを最大にして投資するようなハイリスク・ハイリターンのファンドだったので、たとえば一坪あたりの賃料単価が1000円違うだけでも、価格に数十億の影響が出ました。同じ数百億を投資して、数年後に数倍になるか、ほとんどなくなるかという非常にボラティリティの大きいプロジェクトでした。今になって思うと「そんなこと当たり前じゃないか」と言われそうですが、そのとき、「数値化する」重要性を改めて思い知らされたのです。そこで学んだ知識やスキルは、個人の不動産投資でも実践し、語れる技術を習得することができたと思っています。そして、なにより不動産という投資対象を数字で理解し、検証する重要性も……。

本書は、マレーシアの不動産投資で得られる金銭的な利益を追及したい人のためだけの指南書ではありません。世界で通用する知識・スキルを身に付けたい方、海外のネットワークが欲しい方にも読んでいただきたいと思って執筆しました。海外の投資家と話していると、「日本の投資家は海外に出遅れている」ということをよく耳にします。だからこそ、私のこれまでの経験と知識が日本の投資家の参考になって、いずれ世界の強者投資家に負けないような投資チームができたら、と強く思っています。

本書では、海外不動産に分散投資をしたい方が「まず何をするべきか」から始まり、「実践するまでのステップ」「エリアの選定方法」「投資戦略」「法律上必要な情報」「うまく運用する方法」まで紹介しています。これらは、日本国内のみで投資されている方々にこそ読んでほしい内容です。海外に移住しなくても、資産だけを移動させることで、税制上の恩恵や円高のメリットを利用して資産を増やすことは十分可能です。ぜひ実践してほしいと思います。

海外移住したい方、これから海外投資を始める方、海外の不動産オーナーになりたい方、さらには30代、40代の若い世代で資産形成を考えている方にとって、自分の資産を守るためのマレーシア版海外不動産投資入門書として、本書がお役に立てればうれしい限りです。

マレーシア不動産投資クラブ 代表 池田 哲郎


目次
はじめに

第1章 海外不動産投資の基礎知識 ~メリットとデメリット~
1 日本が抱えるリスクと今の海外投資の実情
バブル時代と今の海外投資の違い/日本が抱えるリスクをヘッジする国際分散投資
2 世界で注目される不動産に投資する
世界の不動産マーケットの実情/投資家がアジアの不動産を買う理由/ほかの海外金融商品のリスクについて/金銭的なメリット以外に海外の不動産から得られるもの
3 海外不動産投資を始めるときに何からするべきか?
ステップ1:目標を設定する/ステップ2:情報を収集する/ステップ3:情報を分析する/ステップ4:戦略を決定する/ステップ5: 投資対象となる物件を選別する/ステップ6:投資を実行する/ステップ7:見直しと投資評価
第2章 アジアの中で、なぜマレーシアなのか ~マレーシアの魅力について~
1 マレーシア不動産投資の魅力とは
外国人でも土地を含め所有権を取得できる限られた国/相続税がかからない/ 日本人が住みたい国「世界No.1」/安い物価と安心して暮らせる住環境/洪水対策の強化/有数の資源産出国/2020年までに先進国を目指す経済政策/先進国に比べて割安かつ伸びしろのあるマーケット/強いマレーシアリンギット(為替)/若い世代が支える人口ピラミッド/世界最大のイスラム金融マーケット

2 マレーシアの不動産投資に関する政策や制度
政府系ファンドがスポンサーになり、国家戦略として進めている不動産開発/中国をはじめとした海外企業と共同事業を推進/外国人でも簡単に借りられるローン/日本人に有利なマレーシアの税制/物件の権利登記/経済企画庁(EPF)の承認が必要な場合/制度におけるマレーシア不動産投資のデメリット

3 アジア周辺国との比較
マレーシア/シンガポール/インド/インドネシア/タイ/オーストラリア/ベトナム
第3章 グレーター・クアラルンプールのエリア分析
1 トップダウン分析

2 クアラルンプールを知る「6つの指標」の詳細
人口動態について/②所得水準について/③政府の開発計画について/④物件供給数について/⑤賃料と価格水準について/⑥主な産業と経済規模について コラム:スクエアフィート単価について

3 グレーター・クアラルンプール主要エリアの特徴
アラルンプール地区中心部
-1:KLCC ①-2:ブキッビンタン)
②クアラルンプール地区西部
(②ー1:バンサー ②ー2:ダマンサラハイツ ②ー3:モントキアラ)
③クアラルンプール地区南部
(③-1:ブルックフィールズ ③-2:ミッドバレー)
④クアラルンプール地区北部
(センツル/ ティティワンサ)
⑤クアラルンプール地区東部
(アンパン)
⑥セランゴール州西部
(⑥-1:ペタリンジャヤ ⑥-2:バンダーウタマ ⑥-3:ダマンサラ・ペルダナ
⑥-4:コタ・ダマンサラ ⑥-5:バンダー・サンウェイ ⑥-6:スバンジャヤ)
⑦セランゴール州南部 (⑦-1:サイバージャヤ ⑦-2:プトラジャヤ)
第4章 ジョホールのエリア分析
1 ジョホールを知る「6つの指標」の詳細
人口動態について/所得水準について/政府の開発計画について/物件供給数について/賃料と価格水準について/主な産業と経済規模について
2 ジョホール主要エリアの特徴
フラッグシップA(ジョホールバルエリア)
(①-1:ジョホールバル ①-2:ダンガーベイ)
フラッグシップB(ヌサジャヤとメディエリア)
(②-1:ヌサジャヤ/コタ・イスカンダル地区 ②-2:南工業物流集積地区(SiLC)
②-3:ヌサジャヤ/プテリ・ハーバー地区 ②-4:ヌサジャヤ/メディニ地区 ②-5:ヌサジャヤ/イースト・レダン ②-6:ヌサジャヤ/ホライズン・ヒルズ ②-7:ヌサジャヤ/ヌサ・イダマン)
③その他のフラッグシップ
(フラッグシップC フラッグシップD フラッグシップE)
第5章 エリア別の投資戦略
1 今から狙う投資戦略「グレーター・クアラルンプール編」
希少性が高いプレビルド物件を狙う/実需層のバイヤーが多いエリアの物件を狙う/政府が投資する開発エリアを狙う/これから住居が建設される新興都市エリアを狙う/高速道路へアクセスしやすいロケーションを狙う/MRT駅建設予定の半径500 メートル以内を狙う/物件供給数が多いエリアを避ける/120平米前後の1LDK~2LDKを狙う/土地付き戸建て物件を狙う/売れ残りのコンドミニアムを避ける
コラム:距離別の投資戦略
2 今から狙う投資戦略「ジョホール州(イスカンダル地区)編」
キャピタルゲイン目的で土地付き物件を狙う/キャピタルゲイン目的でシンガポールから 近いウォーターフロント地区を狙う
第6章 マレーシアでの資金調達と融資について
1 一般的なローンの概要について
2 融資申し込みから決済までの流れ
3 支払いスケジュールの具体的な流れ
4 繰り上げ返済する場合
5 遅延した場合の対処方法
第7章 物件購入にまつわるポイントについて
1 マレーシアの不動産投資で用意する資金
コラム:自己資金を少なくして投資するには
2 物件購入プロセス
3 購入時に必要な諸費用について
4 マレーシア不動産の権利関係について
マレーシア不動産の経緯/借地権[リースホールド(Leasehold)]/自由保有権(Freehold)/区分所有権・空間所有権(Strata Title)/マレーリザーブランド(マレー人保留地)/土地の購入に関する許可について
第8章 物件購入後の賃貸管理について
1 建物の現状を知る
物件があるロケーションの特徴は?/周辺の物件と比較して、高いか、安いか?/類似条件の競合物件が周辺に多いか? 少ないか?/家具設備は十分か?/物件の日常管理、警備業務など、しっかりしているか?
コラム:競合物件とテナントの奪い合い
2 テナントの募集方法
インターネットや新聞の広告から/不動産業者を通じて/友人・知人の紹介/ポスティン グや張り紙、チラシ
3 賃貸借契約書の締結までの流れと賃貸借契約書のチェックポイントについて
テナントから申込書を提出してもらい、予約金を請求/賃貸借契約書にサインし、デポジットの残額請求/印紙代を納付/チェックするポイントについて/賃貸契約書作成の注意事項
4 管理会社を見極めるチェックポイント
賃貸借契約の締結内容が条件に反映されているか/テナントを集めることができるか/トラブルに迅速に対応できるか
第9章 出口戦略について
1 出口戦略の考え方
自分の物件を知る/だれに売るのか?/いつ売るか?
2 住宅物件タイプ別の出口戦略
区分所有の出口/リンクハウス、セミデタッチ(連棟式戸建て)の出口/一戸建て(バン ガロー)の出口/一棟の出口 コラム:リースホールドの売却タイミング
3 転売する場合の売却プロセス
未完成物件を転売する場合/完成物件を転売する場合
コラム:売買契約書の作成
第10章 マレーシアでうまく運用する秘訣
1 秘訣 その1 ~ネットの広告物件に気をつける~
2 秘訣 その2 ~川上の情報を仕入れる~
3 秘訣 その3 ~現地の専門家とチームプレーで勝負する~

あとがき

ドバイ株投資完全マニュアル 企業情報編 特選30銘柄
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