入居率29%でも回る非常識な不動産投資

当ブログ『入居率29%でも回る非常識な不動産投資』は、皆さまのご支持により2013年4月に『空室率70%でもキャッシュが回る非常識な不動産投資術』(ごま書房新社)として書籍化されました。「石原式で買って、尾嶋式で埋める」というシンプルな投資手法を紹介しています。


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初心者向けの投資家面談において

不動産投資にかかる諸費用を知らない人も

ちらほら居られますので記載しておきます。


不動産投資には物件の購入価格以外に

意外に多くの購入諸経費がかかります。


これらから不動産投資を始める人は、

初期コストがどれくらい必要か?

も知っておく必要があります。



①消費税

不動産の購入の際に、

建物に対して消費税が発生します。

ただし土地にはかかりません。


概要書には税抜き表示か税込み表示かが

記載されているので確認しておきましょう。



②不動産仲介手数料

仲介手数料は仲介した不動産会社に

支払う手数料のことです。

通常は、3%+6万円(税別)ですが、

400万円未満の戸建て等では率が変わります。


また仲手の交渉をする場合もありますが、

基本的には上限金額で取引されます。

個人間での直接売買の場合には、

仲介手数料はかかりません。



③印紙税

不動産の売買契約書、

建物の建築請負契約書、

借入のための金銭消費貸借契約書、

領収書などの課税文書を作成した際、

所定の収入印紙が必要になります。


1通ごとに収入印紙が必要で、

例えば1億円以下の物件の場合、

売契に3万円、金消に6万円が必要です。



④登録免許税

名称がややこしいのですが、

登記登録するための税金と考えてください。


所有権移転登記=不動産価格×1000分の20、

担保権の設定登記=責務額×1000分の1

で計算されます。


また登記登録は自分で行なうことも

不可能ではありませんが、

間違い等があると大変なので、

司法書士に依頼した方が良いでしょう。


司法書士の代行申請の費用は、

取引額や先生によって異なりますが、

だいたい20万円以内で収まります。



⑤火災保険料

所有の不動産が火災などの事故に遭った時に

保険会社から補償してもらうための掛金です。


建物の躯体構造や耐火構造によって

保険料自体は異なりますが、

非耐火の木造建築や火を使う飲食店などは

高額になりがちです。


また銀行融資の場合には、

金融機関から代理店を指定されることや

期間中の質権設定を求めらることもあります。

その場合、一時金として出費しますが、

実際には毎年少しずつ経費計上されます。



⑥不動産取得税

不動産を取得した個人及び法人にかかる

都道府県税で概ね半年ほどで通知されます。

ただし相続による取得は課税されません。


通常、固定資産税額×4%ですが、

特例で平成30年3月31日までは

土地は3%に減税されます。



以上、主だったものを列挙しましたが、

これらの他にも融資事務手数料や

振込手数料などもかかる場合もあります。


不動産の税込価格以外に7~8%くらいを

想定しておけば良いでしょう。



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