入居率29%でも回る非常識な不動産投資

当ブログ『入居率29%でも回る非常識な不動産投資』は、皆さまのご支持により2013年4月に『空室率70%でもキャッシュが回る非常識な不動産投資術』(ごま書房新社)として書籍化されました。「石原式で買って、尾嶋式で埋める」というシンプルな投資手法を紹介しています。


テーマ:

不動産投資を始めて何棟か買い進めると、

銀行から「そろそろ踊り場ですね・・」と

言われるタイミングがあります。


この「踊り場」とはどういう意味でしょうか?


長い階段には、登りの途中で一息ついたり、

転落したとき一番下まで転がり落ちるのを

防止する広場があり、これを踊り場と呼びます。


不動産投資の拡大戦略も、

ずーっと登りっぱなしではなく、

途中で一服する局面が必ず必要です。

それを銀行は「踊り場」に擬えるのです。


具体的には、

最初のステージは個人属性を活かして

融資してもらうのですが、

ある程度の規模になると頭打ちが来ます。


この「ある程度の規模」とは、

その人の年収や資産背景によって異なりますが、

普通のサラリーマン投資家であれば、

通常は年収の30〜70倍くらいです。


当然、年収が2000〜3000万と高かったり、

自己資金を数千万円もっている人のほうが

その借りれる倍率は大きくなるのですが、

それは対応できる銀行の数が広がるからです。


そして、自分の借りれる限度枠が近づくと、

冒頭のように銀行から「そろそろ・・・」

と肩を叩かれることになります。



その場合、どうすればいいのでしょうか。


答えは、2期黒字の決算を作ることです。

個人の場合は確定申告書ですね。

それなくしてその後の拡大戦略はありません。


2期黒字を作るためには、

まずは一旦買い増すのをストップする。

そして要らぬ節税対策とかはやめる。

減価償却も長く設定する方がいいでしょう。

そうすると勝手に黒字になります。


但し黒字の事業には「納税」が付き纏います。

儲かった分、当然税金が課税されるのです。


ここで悩ましいのは、不動産投資の場合、

元本返済は経費に認められていないので、

元本返済前の「利益」に課税されることです。

この特性を知らない人も多いので、

しっかり覚えておいてください。


いずれにせよ、そうやって納税すれば

金融機関から自ずと評価される

財務体質になっていきます。


本格的に買い増ししていくのは、

ようやくこのタイミングから、です。


また、既存で借りている金利交渉や、

他行への借り換えなどもすべて、

この2期黒字の決算に裏付けされて

上手くいくというものです。


不動産投資は、狩りか農業かと言えば、

完全に農業です。


畑を耕し(属性を高め)、

苗を植え(最初の不動産を買い)、

肥料を撒いて育て(2期黒字の決算)、

最後に刈り取る(踊り場の後の拡大)。


これの繰り返しで、最終的には法人で

果てしなく大きな規模に拡大する事ができます。


逆に早い段階で刈り取ろうと思っても

充分な成果物は得られないでしょう。


この基本的なサイクルを、

知らない人は多いですし、

世の中に数多ある不動産投資本でも、

この原理原則が語られてないことが多いです。


おそらく本のコンテンツとして、

地味過ぎて面白くないからだと思います。


しかし、真実は常に地味である。

ということを知ってもらい、

基本に忠実に所作していくことが、

結果的に正常進化することになるのは

不動産投資に限ったことではありません。



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