入居率29%でも回る非常識な不動産投資

当ブログ『入居率29%でも回る非常識な不動産投資』は、皆さまのご支持により2013年4月に『空室率70%でもキャッシュが回る非常識な不動産投資術』(ごま書房新社)として書籍化されました。「石原式で買って、尾嶋式で埋める」というシンプルな投資手法を紹介しています。


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僕が推奨してきた公庫の融資ですが、

今年の3月から厳しくなってきています。


「公庫」というのは、

日本政策金融公庫のことで、

その中でも「国民生活事業」という部署の

融資制度を活用してこれまで、

不動産投資の融資を多数組み立ててきました。



不動産投資とは、業種業態で言うと

不動産賃貸業という装置産業であり、

アパートという箱物の「装置」を取得し、

売上をあげる事業という解釈です。


そのため、収益不動産の新規取得や、

取得後のリフォーム等に係る費用は、

「設備資金」として融資の対象となります。


不動産賃貸業のような家内制零細事業は

「運転資金」こそ使えないものの、

この設備資金だと返済期間が15年、

もしくは条件によっては20年という

長期借入れを選択できたため、

インカムメインの不動産投資にも

転用することができていたのです。



しかし2017年3月に庫内で通達が流れ、

諸条件が急に厳しくなってしまいました。


そのうち最もクリティカルなのが「期間」で、

不動産への貸付けは原則10年となりました。

まあ、原則論を言い始めると従前も、

原則10年という規定はあった訳ですが、

それを拡大解釈して伸長してくれる

支店が例外的に存在していたのです。








それが今回の基準変更で厳格化され、

特別枠を除く普通貸付は10年となりました。

特別枠というのは「新規創業」「女性」

「若年層」「シニア」「経営の多角化」の

5つの枠となります。



これまでも地方の支店では殆どの場合、

10年と言われてキャッシュフローが合わず

見送りになるケースが多かったのですが、

これからは都心部の支店でも同じく、

数字が合わない案件が続出となります。


なので公庫融資は終わったな・・・

と言われることが多いのですが、

僕の考え方は違います。



実はこれまでにも、公庫は何度も

審査基準が厳しくなった経緯があります。




親方日の丸の国有機関であり、

国民の起業を助ける・・・ないしは

セーフティーネットという位置付けから

長期の固定金利という民間にない

運用形態を取ることができる公庫は

これまでにも何度か民間の金融機関から

「民業圧迫だ!」という糾弾を浴びて、

トップダウンで審査基準を厳しくする…

ということを何度か断行しています。



しかしそこは国有企業とは言え、

「国民の起業に融資する」という

ミッションステートメントがあるわけで、

そうであるなら末端の営業マンには

貸付残高を伸ばすというノルマはあるのです。


しかも今どき、創業資金の融資と言っても

ハイリスクな無担保にたかだか数百万円。

それよりは、不動産担保に裏付けされた

比較的安全な有担保貸付を2〜3000万円

融資実行した方が余程ラクで安全なわけです。



そういう流れでこれまでにも、

庫内の審査基準が厳しくなっては

担当者が抜け道を探してはまたやり、

また緩くなっては民間からの苦情で

引き締めが通達される・・・という

イタチごっこが繰り返されて来たのです。


だから今回も、恒久的な策ではなく、

あくまで一時的な緊縮措置だろう…と

僕個人は楽観視しています。



また、今の基準で厳格化されたとは言え、

人によってモノによって担当者によっては

まだ従来と変わらない条件で融資を引ける

可能性も実は残っていますので、

比較的属性の高めの人はご安心ください。


公庫の動向は、また動きがあり次第、

追ってお伝えしていきますね。



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