入居率29%でも回る非常識な不動産投資

当ブログ『入居率29%でも回る非常識な不動産投資』は、皆さまのご支持により2013年4月に『空室率70%でもキャッシュが回る非常識な不動産投資術』(ごま書房新社)として書籍化されました。「石原式で買って、尾嶋式で埋める」というシンプルな投資手法を紹介しています。


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もう一つ買ってはいけないと僕が思う

物件について今日は書きます。

それはズバリ「田舎の新築アパート」です。


不動産投資のセグメントでは屡々、

都心 or 地方

新築 or 中古

という切り口の掛け算で議論が為されます。


つまり、

①都心新築

②都心中古

③地方新築

④地方中古

という4つのカテゴリーです。


当然それぞれのメリットと

デメリットがあるわけですが、

代表的なことだけザッと挙げると、


①都心新築

Pros:家賃高い、入居率良い

Cons:利回り低い、実勢価格高い


②都心中古

Pros:入居率良い、家賃下落少ない

Cons:利回りやや低い、流通量が少ない


③地方新築

Pros:(相続税対策に有効)

Cons:家賃下落する、入居率不安定


④地方中古

Pros:利回り高い、家賃が低位安定

Cons:物件ごとに見極めが必要



そもそも、都心の定義はどこからどこ?とか、

中古は築何年以降のモノを言うの?とか、

コントラバーシャルな点は多いですが、

それらの議論をすっ飛ばしても

「田舎の新築」は意味分かると思います。


要するに「賃貸ニーズ」という需要以上に

アパートメーカーが新築を乱立させたような

受給バランスが崩れたエリアです。


田舎に行くと今でも田園風景の中に、

大東建託やレオパレスなどのアパートが建ち、

陽で色褪せた「入居者募集中」の旗が

パタパタと虚しくはためいている・・・

そんな景色を見たことがあると思います。


なぜそんなことになったのか?

誰が、入居者が少ないエリアにわざわざ

新築のアパートなんか建てるのか?



それはアパートメーカーが、

地主の相続税対策のために新築アパートを

建てさせる営業をしているからです。


通常地主は田畑や山林を所有していて、

その現況のまま相続するなら、

殆ど相続税はかかりません。


しかし昨今都市化が進んで田舎にも

(農業道路ではなく)産業道路が

バンバン走るようになりました。


そうするとその幹線道路に面した土地は、

どんどん路線価が上がることになり、

結果「更地(建物のない土地)」のまま

相続が発生すると莫大な相続税が

課税されることになってしまいます。


この相続税を圧縮するには当該土地に

建物を建てて第三者(入居者)に貸すことで

土地の流動性を毀損させ課税評価額を

シュリンクさせることができるのです。

これを「貸家建付地」と言います。


僕が新卒で入社した大和ハウス工業では

こうした土地の相続税評価の圧縮に着目した

節税を切口とした店舗建築のガリバーとして

地主にガンガン建物を建てさせていました。


これもデマンドに裏付けされた建設なら

特に問題ないのですが、アパートのような

不特定多数を入居者ターゲットとした

予測商品の場合は注意が必要です。


本当にそのエリアで需要があるのか?


これは地主に限らず、

地方で新築を建てる人は全員、

しっかり意識しなければならない点です。



いま金融庁や日銀などの政府筋が、

「アパートローンの融資残高が多い」

として問題にしていますが、

その対象はこうした入居デマンドの薄い

地方(田舎)の新築アパートの

過剰供給のことを指摘しているわけです。


そしてその矛先は、

ジャブジャブ貸している銀行ではなく

アパートメーカーに向いています。



もっとも、この理由も明快で、

地主の相続税対策をやっている

アパートメーカーという存在は、

そもそも国からすると疎ましいのです。


彼らが相続税対策を講じることがなければ

本来国はもっと多額の相続税を

地主から搾取できるわけです。


そういうわけで地主の相続税対策は今後、

少し形が変わって来るかもしれません。


とは言え、ここには抜本的に

メスを入れれない理由もあるのですが、

それはまた別の機会に書きます。




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