入居率29%でも回る非常識な不動産投資

当ブログ『入居率29%でも回る非常識な不動産投資』は、皆さまのご支持により2013年4月に『空室率70%でもキャッシュが回る非常識な不動産投資術』(ごま書房新社)として書籍化されました。「石原式で買って、尾嶋式で埋める」というシンプルな投資手法を紹介しています。


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不動産投資で買ってはいけない物件は、

いわゆる「旧耐震」の古いRCです。


僕も古めのRCは保有してますが、

昭和56年6月以降の「新耐震」基準なら

耐震強度も上がり躯体は長持ちします。


そもそも法定耐用年数はあくまで

資産価値を減価償却するための期間であり、

使用価値の年限を示すものではありません。


鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年、

あるいは経済耐用年数は60年ですが、

新耐震の建物なら100年でも持つ

などとも言われていますが、実際には

まだそこまで年数が経過した建物がないため

実証はされていません。


ただし旧耐震のRCでも既に

築後100年近く建っているものもあり、

これまでの各地の震災ですら倒壊してない

というある意味実績もあるので、

僕自身は割と楽観してます。



むしろ旧耐震などの古いRCの恐さは、

給排水管が「埋設」されていることから、

有事の際のメンテナンス性に乏しく、

例えば地震などで管路が歪んでしまうと

コンクリートをハツってメンテすることから

要らぬコストがかかります。


平成前後以降はそこが飛躍的に改善され、

コンクリートを壊さなくても管路を

露出してメンテできる仕様になってるのと、


そもそも給排水管自体のマテリアルが

硬いスチールから柔らかい塩ビ系の

素材に変更されていて、

地震での揺れによる管の歪みに

柔軟に対応できるスペックになっています。


なので、築年数が経過していてと

クリティカルな不具合はあまり考えにくく、

計画的修繕以外の突発的な故障などは、

損害保険で対応できることも多いため、

他のリスクはそれほどではないと考えます。


あ。旧耐震は買わない方がいい…というのは

あくまでゼロから始める初心者向けの話で、

一部の玄人大家さんは利回り重視で

旧耐震をガンガン買っている人もいますので、

全てがダメと言う訳ではもちろんありません。


リスクとリターンのバランスを自ら考え、

コントロールできる人ならブルーオーシャンは

どんどんやるべきと思いますよ。




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