入居率29%でも回る非常識な不動産投資

当ブログ『入居率29%でも回る非常識な不動産投資』は、皆さまのご支持により2013年4月に『空室率70%でもキャッシュが回る非常識な不動産投資術』(ごま書房新社)として書籍化されました。「石原式で買って、尾嶋式で埋める」というシンプルな投資手法を紹介しています。


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たまに、出回り物件を持ち込んで来て、

これをオーバーローンで買いたいので

コンサルお願いします!

と軽く依頼して来る人がいます。


いや、出回り物件がダメとは言いません。

中には高利回りな良い物件もあるし、

高積算な物件もあるかもしれません。


まあ、それらを普通に自己資金入れたり、

もしくはそれ相当額を預金協力するなどして、

普通にまっとうに融資組んで買える人は

そういう出回り物件でも良いでしょう。



しかし、僕の所に相談に来る人は、

年収はそこそこ高い人が多いのですが、

なぜか自己資金があまりありません・・

という相談者が多いです。


そうであるなら不動産の買い方も

ガラリと戦法が変わるわけで、

ハッキリ言って正面突破の正攻法だと

2秒で討ち死にします。


てか、千万程度の自己資金すら

これまでに貯金して来れなかった人に、

買いたい不動産が多少良いからといって

銀行は融資するわけはありません。


これは常識的に考えれば解ることです。

書籍で『年収1億円』とか武勇伝を

語っている投資家は、自己資金持ってます。

頭金ゼロと自己資金ゼロは違います。


なかには、ホントに所持金ゼロの状態から

身を起こしたメガ大家さんもいますが、

それはファイナンスアレンジャーが

コネクションとテクニックを駆使して初めて

フルローンとかオーバーローンの組み立てが

実現するってもんです。


ここではその手口は書きませんが、

水面下でアレンジャーたちが、

あんなことやこんなことをして、

やっとの思いで融資を組み立てているわけです。


そうなら、

物件自体もまだ銀行も見たことない

未公開物件でないとならない・・

という不文律がうまれるわけです。



例えば「レインズ」という不動産業者専用の

物件情報検索サイトがあります。


これは一般の人からすると、

さぞかし上流情報が詰まっているのだろう・・

と期待している人もいると思いますが、

僕から言わせると「レインズは下流情報」です。


要するに、売れ残った物件が最後に掲載される

燃えカス物件の掃き溜めサイトに過ぎません。

レインズですらこうですから、

いわんや楽待や健美家をや、です。


なぜか?

一言で言うと「銀行員が見れるから」です。


銀行の目に触れた瞬間に、その物件は

オーバーローン組み立てがダメになります。

例えるならギリシャ神話に出て来る、

髪の毛が生きた蛇でできた“メデューサ”に

見られた瞬間に人が「石」になるようなもんです。


なので、未公開物件しか僕らはやりません。

というか、そうでない限り組み立て不可です。


楽待とかに晒されてる物件を持ち込んで来て、

「これでオーバーローンお願いします」

と言って来るのは、いわばマジシャンに、

こちらが用意したトランプを渡して

「これでマジックをやって見せろ」

と無茶を言うのと同じようなもんです。


もちろん上述したように1〜2割分の現金を

ポンと預金協力に応じれる程度の

現預金を持ってる人なら全然大丈夫ですよ。


ではなく、自己資金もほぼ無いのに、

「オーバーローンでお願いします」と、

サラッとオーダーしてくる投資家も多いですが、

実際の裏舞台では想像を遥かに超えるレベルの

仕込みを丹念にやっているわけです。


レストランでステーキの焼き加減でも

オーダーするかのごとく、

当たり前のように呼び鈴を鳴らされても困る…

と言うより滑稽で笑いをこらえるのが

やっとなので、やめてください。


そういうわけで、自己資金に乏しい人は、

せめてその辺を弁えてコッソリ相談くださいな。

まあ、色々言いましたが何とかしますから。笑


4/22土曜日に東京でセミナーやります。

まだもう少しだけ席はあるようですので、

不動産投資に興味ある方はご参加ください。

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