入居率29%でも回る非常識な不動産投資

当ブログ『入居率29%でも回る非常識な不動産投資』は、皆さまのご支持により2013年4月に『空室率70%でもキャッシュが回る非常識な不動産投資術』(ごま書房新社)として書籍化されました。「石原式で買って、尾嶋式で埋める」というシンプルな投資手法を紹介しています。


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善は急げと言いますが、不動産投資も

やるなら早く始めた方が良いです。


理由はいくつかありますが、

僕が思う観点は主に次の3つです。


①返済期間の問題

②若い方が体力がある

③歳をとるとアタマが硬くなる


分かりやすい事項ばかりなので、

ことさら説明不要かもしれませんが、

一応それぞれ順に説明しておきますね。




①返済期間の問題


不動産投資と融資は切っても切れませんが、

当然ながら高齢になればなるほど、

その分だけ返済期間は短くなり

結果的にキャッシュフローを圧迫します。


どこの金融機関でもだいたい貸付年齢は

74歳まで、というところが殆どです。

と言うのも75歳以上の高齢者は、

医療制度上「後期高齢者」と位置付けられ、

死亡率がぐっと上がります。


そのため債権側の金融機関からすると、

なるべく後期高齢の前に完済してもらいたい、

と考えるわけです。

それで返済期間を主債務者74歳まで、

とする金融機関が圧倒的に多いのです。


自己資金を3分の1とか入れれる人ならまだしも

フルローンとかオーバーローンに頼りたいなら

利回り高めの物件でも20年とか25年とかは

組めないとなかなか合わない案件が多いため、

遅くとも50歳までに開始する方が良いでしょう。



②若い方が体力がある


これも当たり前の内容になりますが、

不動産投資も買って終わりではなく、

物件取得がようやくスタートラインです。


僕の投資手法では地方を推奨していることから

管理会社や客付会社とのコミュニケーションも

物理的にそこそこ距離感がある前提です。


人間関係も構築できてくれば、

あとは今時の不動産投資はLINEひとつで

やり取りできますが、

それまではどうしてもオフラインな

接点が大事になってきます。


電車やクルマや、場合によっては

新幹線とか飛行機での移動ともなれば

それなりに体力も消耗しますし、


また物件を買うまでにも、

ネットで検索したり不動産屋を回ったり、

銀行や信金などを訪問しまくったり、

現地の賃貸客付会社(エイブルとか)に

電話でご当地の賃貸需要をヒアリングしたり、

あとは自己資金を貯めたり。。。


やることたくさんで、そう考えると、

やはり体力のある若いうちがいいです。


歳をとったらできないか?と言われると、

そりゃできると思いますが、

そんなに頑張れますか?と訊きたい。笑


年齢いってる人はそれくらいハンデがある

ということを認識して人一倍努力しましょう。



③歳をとるとアタマが硬くなる


そして歳をとった方の最大のネックがコレ。


40代50代にもなって来ると、


会社でのポジションもそれなりになり、

もう叱ってくれる人はいなくなります。


また転職歴の多い人ならまだしも、

社会に出てその会社しかしらない…

というお姫様みたいな勤め人は、

自分の中での常識が狭くなる傾向にあります。


そうでなくとも人間、歳を重ねると、

モノの考え方が次第に凝り固まって来ます。


せっかく新しい知らない世界に出たのに

知ったかぶりをする、偉そうにしている、

自分の狭い世界観を壊そうとしない、

など残念なオッサンは多いです。


これでは到底不動産投資はおろか、

俸禄以外に自分で稼ぐ何たりも

手に入れることは覚束ないでしょう。


「歳」と書いて「よわい」と読みます。

語源は僕も知りませんが、

年齢を重ねた方は「弱い」と思って

自ら謙虚に行動されて丁度良いくらいです。


かと言って萎縮する必要はありません。

あくまで知識吸収レベルの話ですから。

謙虚かつダイナミックに生きていきましょう!

あと、4/22土曜日に東京でセミナーやります。

まだもう少しだけ席はあるようですので、

不動産投資に興味ある方はご参加ください。

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https://www.pleast-group.com/lp/seminar_170422sp/public/





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