入居率29%でも回る非常識な不動産投資

当ブログ『入居率29%でも回る非常識な不動産投資』は、皆さまのご支持により2013年4月に『空室率70%でもキャッシュが回る非常識な不動産投資術』(ごま書房新社)として書籍化されました。「石原式で買って、尾嶋式で埋める」というシンプルな投資手法を紹介しています。


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ちょっと最近、精神論な記事が多かったので、

久しぶりに「不動産投資!」の現業面について

記事を書いてみます。


そういうわけで(?)、久しぶりに

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はい、ご協力ありがとうございました!



では本題。



最近は、大家業の方では

あんまり面白い事項がありませんでしたが、

いまちょっと本気のリフォームを始めました。



物件は、このブログのタイトルにもなっている

入居率29%でも回る千葉県のアパート。



拙著では、分母が「7室」となっていましたが、

実は、打ち明けると「8室」ありました。



レジ(住居)が7室と、

150平米もある店舗が1室で8室です。


が、

レジですら、かなーり苦戦しまくったエリアで、

まさか店舗まで埋まるとも当初思いも寄らず、

自己使用の倉庫して使うことにしたため、

書籍では「7室」と書いておりました。笑



しかしその後、

レジが順調に埋まり、満室になったあと

ナント、あろうことか開かずの8室目まで

テナントがついて完全満室になったのです。



というのが昨年の状況。



しかし、そんな喜びも束の間。

今年に入って、そのテナントが退居になり、

また150平米の店舗は空室になってしまいました。

元の木阿弥というやつです。



けどまあ、

元々、部屋数にすら算入するつもりすらなかった店舗。

空いてて元々・・・

と思い込もうとするのですが、

人間の欲望や煩悩というのは卑しいもんです。


一度手に入れた完全満室の味がどうしても、

どうしても忘れられず。。。



大和ハウス時代には僕も、

テナントリーシングが本業だったこともあり、

ここは全力でテナント付けしよう!

なんて意気込んではみましたが、

そこはさすがに田舎+田んぼの真ん中で、、、


150平米の店舗を再度埋めるのは

混迷を極めました。



そこでついに、150平米の店舗を

4つの小部屋に仕切ってしまい、

住居を4室にコンバージョンしてしまおう!

と幸か不幸か思い付いてしまったのです(苦笑)



さて、ひと口に「店舗をレジにする。」とは言え

ただの伽藍堂からの作り込みなので、

電気の取り回し、給排水の引き込み、

ガス管の分岐増設などのインフラ構築に始まり、

キッチン、風呂、トイレ、洗面台・・・などの設備、

それから壁や建具などの木工事、

照明、エアコンその他のインテリアなどなど、

見積もり上げれば際限なく細目が出て来ます。


150平米の伽藍堂な店舗に響き渡る

電卓のキーボードを叩く乾いた音を聞きながら、

危うく2度ほど気を失いかけるくらいの

工事金額になります。



まあ、一度にはムリというか、

経費のあんばいもあるので、

半年に1室くらいのペースで

ボチボチとコンバージョンしては

入居付けして回収しつつ出費出費!

というやり方がいいかなと

勝手に自分に言い聞かせました。



そういうわけで今月、

とりあえず店舗の一番奥の

バックヤードの部分から

レジにコンバージョンすることになりました。



このバックヤードには、

ラッキーなことにトイレと勝手口だけは

付帯してくれていたため、

トイレ設備一式+木工事と玄関ドアだけは

なんとか免れることができたのです。


つづく・・・




写真だけ添付しときますね。













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