午前１１：１５
売却依頼を受けたマンションの査定のため、現地に向かう。
１５分後、依頼人と合流
地下鉄徒歩１分の好立地に建つ当マンションの新築販売価格は３，３００万円。
依頼人のＳさんに売却査定額を伝える。
査定価格は２，５００万円。
中古マンションにしては、比較的高い査定額。
Ｓさん「２，５００万円ですか！実は、管理人の方に聞いたら２，０００万円
前後じゃないかなといっていたのですが・・・・」
私「２，０００万円ですか？その金額なら私が買い取りますよ！」
Ｓさん「それじゃ、お願いしようかな♪」
私「Ｓさん、２，５００万円はいいのですが、今残債はおいくら残っていますか？」
Ｓさん「無いですよ。現金で買いましたから」
Ｓさんは若干３０歳前後、一見バリバリのビジネスマンには見えません。
なぜ？ どこに現金があったのだろうか・・・・・
私は、すごく気になりましたが、聴けませんでした。
営業マンというより営業戦士の魂を持つ、taku2103 さんからミュージックバトンが
送られてきました。
何やら、音楽についての４つの質問を５人に回していくようです。
面白そうなので、早速やってみましょう！
その前に・・・
トラックバックさせていただく、５人の方を発表いたしま～す♪
パンパカパ～ン♪
notsoldさん 超長期資産運用～株は売らんぞ！～
andoh-norioさん アン・リミテット・サクセスクラブ【無制限成功クラブ】
taisei-4nnさん 店長のひとり言！
eddy1さん デザイナーズハウスに住もう！
mr-real-estateさん 渋谷で働く不動産業者さんのblog
◆コンピューターに入っている音楽の容量
まったく入っていませんでした
ゼロＫＢです・・・
◆今聴いている曲
べニーケーのドリームランド
コカコーラーのＣＭで流れているＣＭソングです
歌詞がどうこうより、曲自体がすきです。
◆最後に買ったＣＤ
マライアキャリーのニューアルバム
◆よく聴く又は、特別な思い入れのある曲５曲
ケツメイシのともだち
♪ず～と友達、だが時は経ち、離れた街と街で別々の道～♪
選んだりランダムされた人生を共に生きてる君に幸あれ～♪
ＴＶ番組「ガイヤの夜明け」のエンディングテーマソング
聴いていると、思考が広がるような気がします（僕だけ？）
好きだけど曲名がわかりません（泣）
知っている人がいたら教えてください～い
サザンのつなみ
人は涙、見せずに大人になれ～な～い・・・思い出はいつの日も雨♪
ライムスターのビーボーイズイズム
曲の中の一部分「誰にも媚びず己を磨く！」
このフレーズが好きです！
エグザエルのソングホーユー
♪どんな辛いことにも、みんな理由があるよ～１つ１つがかけがえの無い、君の～
宝ものさ！
と僕はこんな感じです。
ユーはどんな感じ？
結構、時間がかかりますので、普段の業務の差し支えにならないよう、楽しんでください♪
では、では
法律の制度の改正により、一般の人でも「裁判所の不動産競売」に気軽に
参加できるようになりましたね。
いままでは、「落札しても、不法な占有者が立ち退いてくれない・・」
などさまざまなリスクがありましたが、今や、そのリスクも薄れ
一般の投資家や、マイホームを安く購入しようとする個人の方も多く参加
しています。
不動産会社のHPを見ても、
「不動産競売に参加して、安く不動産を購入しよう！」
といったタイトルがつけられ、詳しく説明されているものを多く見かけます。
？？？？？？？？？本当に競売は安く不動産を購入できるの？
たしかに、一般市場からみると割安で買うこともできます。
しかし、皆さんが思われる程、安く買うことは無理なのかな？と思います。
競売は、法改正が行われ、一般の方の参加が増え、札幌地裁においても、
落札価格は右肩上がりになってきています。
ひと昔前は、最低落札価格の１．２倍から１．５倍で落札されていましたが、
今やなんと、１．５倍から２．０倍が落札価格の相場になってきているように
思えます。
人気のある物件においては、最低落札価格の３倍といったような、
信じられない価格で落札されています。
全てのビジネスは、需要と供給により左右されます。
不動産競売においても例外ではありません。
当然、購入希望者が多い人気物件においては、価格競争が激化し、
落札価格も高くなります。
一般の方にまじり、いまだに競売に参加している業者も多数ありますが、
はっきりいって、 お・い・し・くないと私は思います。
話は変わりますが、不動産マートに新入社員をいれることにしました。
新入社員のS君には、６月２５日から地上げの担当をしてもらいます。
ターゲットは競売にかかる前の不動産です！
「え？どうやって競売にかかる前の不動産をさがすの？」
購読者様の中で、興味のある方がいましたらご連絡ください。
あなただけに、そっとお教えいたします。
新入社員のS君には、短期間で地上げ術を習得してもらえるよう
ビシバシ指導をしていこうと思っています。
今年、冷夏が予想される（私が独自で予想）札幌ですが、
今日は、珍しく暑くなりそうな１日でした。
朝、１０：００
私「部長、今日は暑くなりそうだね～」
S部長「そうですね～ でも昼過ぎからは天気は悪くなるとのことですよ～」
午後１：００過ぎ、経理のM氏が、
「すごく、蒸せて暑くないですか？」
私「蒸せるね～」
朝、S部長が言っていた、天気が悪くなるとは、このことだったのか？
実は私、関西育ちだが暑さが大の苦手。
しかし、今年に入り暑さが嫌いな私に、魔法の杖が振りかざされた。
「クールビス」である。
先日、ニュースで小泉さんがノーネクタイで会見をしていた。
初めて見たときは、
「お！やっちゃたね！ネクタイ締め忘れ？」
と思い見ていましたが、よくよく聞いていると、「クールビス」という
スタイルだというのだ！
小泉さんは「クールビスが日本に定着すれば、クーラーによる年間消費電力が大幅に下がる」
と、半分笑いながら言っているのを聞いていた私は、これだ！
と思い、早速社内にクールビスを取り入れた。
しかし、人気は今ひとつ・・・・・
経理のM氏の一言
「だらしなくないですか？それで営業されるのですか？」
私「え？ダメかな？」
M氏「会われる人がどう思うかではないでしょうか？」
おっしゃるとおりである。
そんなこんなで、クールビスは社内のみOKということにしました。
それからは、営業から帰ればネクタイを外し、営業に出かけるときはネクタイを締めるという行動を、
毎日、１０回前後する日々が続いています。
クールビスは涼しく私は賛成です。
早く、日本にクールビルが根付いてくれないかな～
午前８：００
私の電話は胸ポケットの中で鳴る。
「０です。これから旅行に行きますので、ご連絡は携帯にかけてくださいね」
「え、またですか」
「はい、またです。（笑）」
「実は、昨日O信金の支店長から連絡があり打ち合わせをしたいので、日程を決めて欲しいとの電話がありましたが」
「あら、そうですか。２２日の午前中に帰ってきますので、２２日の２：００からはどうでしょうか？」
「わかりました。それでは２２日の２：００に支店長と一緒にお伺いさせていただきますので・・・・・」
このO氏、札幌市内に５棟もの収益物件を持つ、専業大家さん。
実は今、６棟目の収益物件取得に向けて、企画を計画中。
計画内容は、鉄筋コンクリート造り４階建て、戸数は１６戸の中規模マンション。
価格は、土地代金を含め、ざっと１４０００万円。
只今、融資の件で金融機関と折衝中。
「田上さん～ 私、お金が無いの。だから全額融資してくれる金融機関を紹介して～」
「そんな金融機関があれば、私が紹介して欲しいくらいですよ！全額は無理ですので、最低諸経費（購入価格の約５％）は見てくださいよ！」
さすがは金持ち大家さん。頭金は一切出したくないとの事。
実際は、今までの経験上、自己資金はいくらか必要とは思っているのでしょうが、言うことは言いますこの大家さん。
O信金との打ち合わせは２２日ですので、読者になって頂いている皆様には、２２日に結果報告させて頂きます。
午後３：００
歯医者に向かう途中でI社のY課長からの電話が入る。
「釧路のソシアルビルを案内したいのですが、鍵の用意をして頂きたいのですが？」
「わかりました。用意ができたら、連絡しますね」
釧路のSビルの利回りは本当にすごい。
ソシアルビルのため、融資がつきにくく限られた人しか購入できないが、利回りは半端ではない。
入居率は３８％を少し下回っているのですが、現況利回りは１６％！
平成４年新築のまれに見る高利回り物件。
場所は釧路だが、デパートの丸井今井のすぐ裏にあり、運用次第では５年で全額返済できちゃう素敵な物件です。
釧路は札幌（一応、地方都市♪）に比べ田舎ですので、ソシアルビルとしての運用は難しいと思いますが、コンバーションをし、居住用に賃貸に転換すれば、化ける物件と私は思っています。
T課長からの今後の報告が楽しみです♪
マンションの現地説明会のため、朝から千歳市に向う。
目的は、中古マンションの売却。
実はこのマンション、私のお客さんが「不動産競売」で購入したマンション。
３００万円台で落札し、リフォーム工事を掛け、５９５万円で販売
利益はざっと１００万円。
新築時の販売価格はなんと、２，２００万円！
相場から見ても安い物件なので、売れないという心配は無い。
千歳に向う途中、高速道路でいつもの光景に出会う。
「○○○○、左に寄って、停車しなさい！」
覆面パトカーである。
せっかくの日曜日が朝から台無しになる瞬間。
札幌から千歳までの間で、計３台車が、パトカーに止められていました。
自分ごとではないのだが、
「高い高速代金を支払い、罰金まで取られる身になってみろっ！つーの。」
と、一言言ってやりたい。
今日の客足はまずまず、４：００までに９組のお客さんが来場。
北海道新聞への折込チラシが良かったのか？
北海道新聞の発行部数は６９万部。どの折込より多く、なんてったて掲載料が安い♪
来場されるお客さんが道に迷わないよう、誘導看板を電柱に貼り付ける。
貼り付けて車に乗ろうとした、その瞬間
「こら～！！そんなことしたら、だめじゃないか」
見ていた、近所のおやじさん。
「え？すみません。本日中に私が責任をもって撤去いたしますので・・・ご迷惑をおかけしないよういたしますので・・・なにかあったら私までご連絡ください。」
「剥がさずに、そのままにして行く不動産業者がいるんだよな～・・・・・・・」
小一時間、おじさんに捕まり愚痴を聞かされる。
たしかに、おっしゃることはごもっとも！
法律上は軽犯罪。
できれば、私も電柱に誘導看板は貼りたくないのだが・・・・・
お客さんが道に迷わずに、目的地に着ける何か良い方法はないのだろうか？
２：００過ぎ、広告を見たお客さん来場
「あの～リフォーム工事についてご相談できますか～」
「ええ！どうぞどうぞ♪」
このお客さん、今回説明会を開催した同じマンションに住む方。
新しく戸建を購入し、今住んでいるマンションを貸したいとの事。
「新しい家を買う不動産屋さんに、リフォームのお願いをしたのですが、価格が８７万円なんです。」
「え？？８７万円」
「高いでしょうか？」
「どこまで、リフォーム工事をすかによって金額は変わりますので詳しく聞かせてください」
リフォームの詳しい内容をお客さんから聞く。
同じマンション、同じ間取りで全く同じリフォーム工事の内容でした。
「はい、安くはないですね。今回リフォーム工事をしたこのお部屋、費用は６８万円でしたよ」
「本当ですか～」
後日、お部屋に伺い、見積を取ることに決まりました。
このように、リフォームを依頼する業者によって価格は大きく変わります。
あなたは、八百屋で大根１本５００円で売っていたら買いますか？
答えは、絶対買わないと思います。
なぜでしょう？
簡単ですね♪普通１００円前後で売っているのを知っているからですね。
普通の方は、大規模なリフォーム工事をするのは一生に１・２回程度だと思います。
その１回目がきたとき、あなたならどのようにして安くリフォーム工事をしてくれる業社を見つけますか？
まずは、相場を知る事からはじめましょう！
電話帳を使い、できるだけ多くのリフォーム業者に電話をします。
ここで大切な事は、あなたが直したい部分（クロス・床材・設備）の単価を知る事です。
単価が安い業者を３社ほど選び、実際に測ってもらいましょう。
後日、業者から見積書が届きます。
内容を確認し、電話をかけますがその前にすることが１つあります。
見積書を見ながら、実際に壁や床の面積を測ってください。
見積書に記載されている面積と実際の面積が合わない場合があるのです。
そのような場合は、業者にその事を伝え、ごまかしはきかないぞ！！ということを強くアピールしてください。
新しく送られてきた見積書をみると、大抵７～１５％近く下がっています。
見積書をよく確認し、納得ができれば業者に連絡。
その際は、「端数を切ってください！」と言いましょう。
ほぼ１００％値引きしてくれるでしょう。
私の場合は、さらに金額の交渉をします。
業者に泣きが入ってからさらに、１０％の値引きを要望します。
ほとんどの場合、最初の見積額の８０％前後で話がまとまります。
「そんな事言いにくいよ～」
そんな場合は、
「これ以上は下げられないという金額を提示してください。高ければ頼みませんが、提示された金額から
まけろとは絶対に言いませんから」
これだけで結構です。
業者はお客さんを逃したくないので、限界の金額を提示してくれます。
業者はビジネスですので、提示する金額で工事ができれば、利益はでます。
あなたは相場より安く、リフォーム工事ができ、業者も利益がでる
まさに「WIN・ＷＩＮ」ですね。
金持ち大家の管理術！
不動産業者の営業マン（以下「営業マン」という）からの電話。
「お世話になります○○不動産の○○です！E様ご所有のTマンションの３０１号室まだ空いていますか？」
「ええ、かれこれ半年も空いていますよ(；´Д｀)ノ」
「良かった、実はE様ご所有のTマンションに入居したいと言うお客さんがいるのですが・・学生ですので２年は住みますよ！」
「本当ですか（・∀・）！」
「はい。・・・・前向きに入居を検討されているのですが、月々の予算が４７，０００円でして。」
「！(ﾟДﾟ) え？３０１号室は５０，０００円ですよ？？？」
「ええそうですね、４７，０００円にならないですか？」
「半年も空いていたので、できれば５０，０００円でお願いできませんか？」
「今、お客さんが来店しているので、聞いてみますね！」
しばらく保留音が鳴り続け・・・１分後
「すみません、お待たせしました。下がらないですかねーやっぱり５０，０００円は無理らしいです。またお客さんがいたら、ご紹介させていただきます」
(ﾟωﾟ; 彡 ;ﾟωﾟ)
「解りました。４７，０００円でいいです」
「本当ですか。これから申込書をお送りさせていただきますので・・・それでは」
プップープープー・・・・・
あなたなら、なんて答えますか？ 「無理です。５０，０００円です」と答えますか？
半年も空いていたお部屋への大切な入居希望者を見捨てられる人はほとんどいないと思います。
営業マンの言いなりに家賃を下げて貸すのではないでしょうか？
ちょっと待ってください。 家賃を下げずに、５０，０００円で入居してもらう方法はないのでしょうか？
金持ち大家はこう答えます。
「お世話になります○○不動産の○○です！E様ご所有のTマンションの３０１号室まだ空いていますか？」
「ええ、かれこれ半年も空いていますよ」
「良かった、実はE様ご所有のTマンションに入居したいと言うお客さんがいるのですが・・学生ですので２年は住みますよ！」
「はい・・・」
「前向きに入居を検討されているのですが、月々の予算が４７，０００円でして。」
「そうですか。敷金は結構ですので、賃料は５０，０００円でお願いいたします」
「今、お客さんが来店しているので、聞いてみますね！」
しばらく保留音が鳴り続け・・・１分後
「すみません、お待たせしました」
「本当に敷金は取らないんですよね？」
「ええ、敷金は要りません」
「解りました。５０，０００円OKだそうです。」
なぜ(ﾟωﾟ; 彡 ;ﾟωﾟ)？
営業マンはお客さんにこう説明しました。
「家賃は下がりませんが、敷金は要らないようです。お部屋の初期費用が合計３０万円ですから敷金分５万円が差引かれますので、２５万円に下がります。浮いたお金で家具でも買っちゃってくださ
い」
実はお客さんのほとんどが、家賃よりも初期費用を重要視している人が多いのです。
家賃を重視しているお客の場合は、家賃１ヶ月まるまる無料になることを伝えてあげれば、大抵OK
です。
営業マンは、４７，０００円の仲介手数料をお客さんから受け取り、業績アップ！
では、敷金をとらなかった金持ち大家はどうでしょう。
①家賃を３，０００円ダウンし、敷金を受け取った場合
家賃月額 ４７，０００円×２４ヶ月＝１，１２８，０００円
敷 金 ４７，０００円
合 計 １，１７５，０００円
②家賃をダウンしなかったが、敷金を取らなかった場合
家賃月額 ５０，０００円×２４ヶ月＝１，２００，０００円
敷 金 ０円
合 計 １，２００，０００円
比較してみましょう！
②１，２００，０００円－①１，１７５，０００円＝２５，０００円
敷金（４７，０００円）は預かり金なので、入居者が退去する際、返還しなくてはなりません。
②１，２００，０００円－（①１，１７５，０００円－４７，０００円）＝７２，０００円
な・な・なんと、金持ち大家は敷金を取らずに、７２，０００円もの利益をだすのです。
今日は朝１０：００から契約。
契約場所は札幌の中央区にある某債権回収会社の一室。
今回、契約した物件は訳有り物件。
某債権回収会社と聞いて、ピ～ンとくる方もいることだと思います。
そうです！任意売却物件です。
価格は２，６００万円 平成５年築の高利回り（約１６％）の収益物件。
地下鉄徒歩圏。水面下で流れる不動産。
しかし、今日、契約した買主はわずか３０歳のサラリーマン！
実をいうとこの物件は２ヶ月前に一度、買取業者から買付けが入っていたのですが、売主と買主との間で、決済日の折り合いがつかず、流れていた物件だったのです。
その時の計画は以下の通りです。
買取業者が２６００万円で買取り、外装、内装工事をかけ、家賃設定をあげ、３５００万円で再販。
通称、転売！転売差益はざっと４００万円！
話が少しずれたのでもとに戻します。
今回はもちろん、融資条件付きでの契約だったので、売主サイドにとっては、多少のリスクはあったのですが、午後１：００時、私の携帯が鳴りました。客付け業者のP不動産からでした。
「融資の本承認がおりました、決済日の日程を組みたい」
まじで！私は思わず言ってしまいそうになりました。
そもそも融資の本承認は契約後、約１～２週間くらいかかるのが普通です。
私は急いで、某債権回収会社と、売主（債務者）に連絡を取り、決済日は２９日に決定しました。
ここまでくると、取引がまとまる確立は９０％以上です。
結果については、またご報告いたします。
午後３：００時、ロイヤルホストで７３歳の個人投資家とコーヒーを飲みながら打ち合わせ。
実はこのじーさんただものではなく、業者も顔負けの凄腕じーさん！
私が査定する家賃適正価格で収益物件の利回りを出して提案をするのですが、このじーさんは必ず決まって、こう言います。
「いや～、この家賃なら入居者がなかな決まらないよー。このぐらいだよ。」
私が低めに設定した家賃設定をいとも簡単に引き下げます。
このじーさんにかかると、利回り１５％の物件が、たちまち１２％ぐらいに下がります。
地下鉄「北１８条」駅 徒歩３分の物件を紹介したときは、
「場所はいいけど、家賃が・・・」
本当に、業者顔負けのスーパー投資家じーさんです。
午後４：００時、東京のM氏から電話。
「融資の承認がおりました！融資額は物件価格の８０％です！」
すばらしい！
M氏の信用力なのか、東京にいながら札幌の収益物件に８０％の融資がついたのです！
実はM氏、東京在住のサラリーマン。
最近の金融機関は県外や道外の収益物件になかなか融資をしようとしません。
融資の相談を銀行にすると
「県外は・・・実績が・・・」
最初はみ・ん・な実績がないでしょうが！
不動産投資への融資に前向きな有名都市銀行M・Sでさえ売買価格の６０～７０％
そんな中で８０％の融資がついたということは、購入される投資家の方々にとって夢のような話♪
東京は、収益物件の価格が上がり、平均利回りは約７％から８％台という声が聞こえてきます。
東京の投資家にとっては、札幌は高利回りの収益物件が眠るお宝地方都市。
投資先として札幌をと考える投資家の方は多いが、買えない一番の原因は融資。
今回の契約で私は「東京にいながら、札幌の収益物件が買える」ということの現実を知ることになりました。
この事実を活かし、今まで札幌の物件を買いたくても買えなかった人に役立つ情報も付け加えたいと思っています。
私のもっとうは「WIN・WIN！」
初めてのブログで大変読みずらかったと思いますが、もっともっと勉強して、面白く、しかも役にたつことを書き込んでいきたいと思っております。
Amebaおすすめキーワード
読者数137人
[一覧を見る]
