不動産投資専門FPが、あなたの不動産投資を支援します!

特にサラリーマン大家さんを応援しています。
メール相談は無料ですのでご安心ください。
1gc-FPのブログ


テーマ:

↓投票応援↓していただけると励みになります!


1gc-FP不動産投資最新書籍

 

まず、このリンクを読んでください。

 

この間違いは4.5%銀行を使ったからダメだったと

 

思うなら、あなたはまだ不動産投資を判断できる実力

 

がありません。

 

4.5%銀行も使い道はあります。

 

よって、絶対にダメという訳ではありません。

 

間違いは、「購入価格」が高過ぎることと「メンテナンス費用

 

の見積り」が甘い過ぎること、です。

 

あと、このような買い方をする人はマーケット分析も満足に

 

できていない事は想像に難くありません。

 

まず、頭金を入れる解決策は、基本的に愚の骨頂です。

 

確かに破綻リスクは軽減できますが、規模の拡大はできなく

 

なるか、極端に遅れることになります。

 

ただでさえ資金力のないサラリーマン大家さんは、できる

 

だけ手元現金を持っていなければいけません。

 

だから、まず採算の合う価格まで指値をすること、ベストな

 

判断はこれ以外にありません!

 

但し、税金の知識が有れば、指値したあと頭金はある程度

 

入れる方が良い事もわかるでしょう。

 

なぜなら、借入金利の土地按分の金利は特別の扱いがあり

 

結果としてキャッシュフローを悪化させるからです。

 

頭金を入れる理由(メリット)は、これだけなのです。

 

それ以外の理由はありません。

 

ただ単に高買いさせられるとして結果として「頭金を損失した」

 

と考えるのが本筋の不動産投資家の考え方です。

 

また、法定耐用年数を無視した投資案件はお金持ち以外は

 

絶対に「NG」なのです。

 

基本的な考え方として、建物の耐用年数を超えた賃料に

 

ついては、それ以降の家賃を収益還元評価から除外する

 

ためです。

 

積算評価が出ても収益還元評価で「NG]となるのです。

 

もちろん、こうした縛りのない考えで融資してくれる金融機関

 

もあります。

 

しかし、ノンバンクではない銀行などの金融機関は引当金の

 

事もあるので、築古耐用年数超えの融資をするには借主の

 

資産背景が余程しっかりとしていないとかなり面倒な融資案件

 

となる訳です。

 

時々、築古でも利益が出るのになぜ融資をしてくれないのか?

 

と疑問を持つ方もおられますが、金融機関にも独自のリスク管理

 

指標があり、それをクリア出来ないとかなり無理を通して融資を

 

つけないといけなくなります。

 

また、このような融資案件は、ルールを破って無理に押し通そうと

 

するとその融資担当者の行内での評価も必然的に落ちることに

 

なります。

 

これを俗に属性を犠牲にして「信用毀損」を代償に無理やり融資付

 

をしたと言うことになります。

 

だから、次の融資が無くなるのです。(=不動産投資はストップ!)

 

この例のような投資をしたサラリーマン大家さんの末路は哀れ

 

です・・・

 

どうか、こうした当たり前の投資知識だけは身に付けた上で

 

不動産投資に取り組むようにしてください。

 

↓投票応援↓していただけると励みになります!


1gc-FP不動産投資最新書籍

 

 

AD
いいね!した人  |  コメント(0)  |  リブログ(0)

1gc-FPさんの読者になろう

ブログの更新情報が受け取れて、アクセスが簡単になります

AD

ブログをはじめる

たくさんの芸能人・有名人が
書いているAmebaブログを
無料で簡単にはじめることができます。

公式トップブロガーへ応募

多くの方にご紹介したいブログを
執筆する方を「公式トップブロガー」
として認定しております。

芸能人・有名人ブログを開設

Amebaブログでは、芸能人・有名人ブログを
ご希望される著名人の方/事務所様を
随時募集しております。