2006-04-18 17:17:17

怖いよなあ… No2

テーマ:住まいってどうよ?

 耐震強度偽装問題で、マンション販売会社ヒューザー(東京都千代田区)の従業員の大半が退職し、営業継続が困難な状態に陥っていることが16日、分かった。近く正式に営業活動を休止する。同社は会社資産と小嶋進社長(52)の個人資産を公開し、耐震強度不足が判明したマンション住民への補償に充てるとしている。
 しかし、複数のマンション住民が「小嶋社長の言動はまったく信用できない」として、資産保全のため破産申し立ての方針を表明しており、今後の推移は不透明だ。
 ヒューザー関係者によると、11月17日の偽装問題発覚後に新たな物件の販売が進まず、

事実上営業ができなくなった。これに伴い、発覚前に30数人いた社員の9割近くが退職し、

現在は数人の社員が残るだけという。

(共同通信) - 1月16日17時48分更新


当然だよな。小嶋社長の個人資産?皆思ってんだろうけど、もう隠しちゃったんぢゃねーの?


                                            【1月16日PM19:08】





小島社長、核心で答弁拒否繰り返す…

【衆院委証人喚問】

 

 耐震強度偽装事件で、多くの偽装マンションを販売していた開発会社「ヒューザー」の小島進社長(52)に対する証人喚問が

17日午後、衆院国土交通委員会で行われた。

 小島社長は、昨年10月25日に姉歯秀次元建築士と会ったとの報告を受けた後に、マンション引き渡しや譲渡契約締結をしたと認めたが、「違法性はないと認識している」と述べた。

 また、マンションの建築主としての瑕疵(かし)担保責任については、「社長として責任を取りたい」とし、「所有する自宅や飛行機などを売却してでも賠償にあてたい」などと答弁。

        

    (読売新聞) - 1月17日18時3分更新


どうにもこうにも・・・ ・・・思ったとおり、違法性は無かったと逃げるばっかりだよね。

何れにせよ身の破滅なのはあきらかなんだけど…


あの宮崎勤も分かりきっていたこととはいえ死刑判決まで17年かかってんだよ?

どうせ縺れて時間掛かるんだろうなあ・・・

                                            【1月17日PM 19:36】 



姉歯発注は小嶋社長の指示 

衆院で設計業者証言

Photo
 衆院国土交通委員会の参考人質疑で、資料を手に答弁する総合研究所の四ケ所猛参考人。後方は(左から)スペースワンの井上正一、平成設計の徳永豊、山口時也の各参考人=19日午後

 

 耐震強度偽装問題をめぐり19日に開かれた衆院国土交通委員会の参考人質疑で、姉歯秀次元建築士(48)に構造設計を発注した設計事務所スペースワンの井上正一代表は「姉歯という固有名詞は出ていないが、ヒューザーの小嶋進社長から優秀な設計士が木村建設にいるので使うように言われた」と述べた。
 昨年10月27日に関係者が偽装問題への対応を協議した際、小嶋社長が千葉県船橋市の工事中のマンションについて「『曲げてでも建築確認を下ろしてもらう』と(指定確認検査機関の)イーホームズに強く求めていた」とも話した。
 小嶋社長は17日の衆院証人喚問で協議内容に関する証言を拒否したが、詳細なメモをイ社が残しており、井上代表の発言はその内容の一部を裏付ける形となった。
 スペースワンは、偽装が分かったヒューザーのマンションのうち7件で設計を元請け。 (共同通信) - 1月19日20時51分更新


だからさ。誰がどうしたこうしたっていう検証も必要なのかもしれないけどさ。

同じ業界同士なんだから誰を使って何をするかなんて薄々分かってた筈だろ?

それよりも先にすることがあるんじゃないの?購入してくれた人ってお客様な訳ぢゃん?ん?


                                       【1月19日(木)21:15】



耐震偽造 ヒューザーが18自治体に

139億円賠償提訴
 

耐震データ偽造事件に絡み、建築主のヒューザー(東京都大田区)が30日、建築確認の際に姉歯秀次元1級建築士の偽造を見逃したのは自治体の責任として、東京都、横浜市など18自治体に総額約139億円の損害賠償を求める訴訟を東京地裁に起こした。一方、提訴には約2000万円の印紙代がかかった。被害住民からは「そんなに金があるなら住民に配分すべきだ」と怒りの声が上がり、提訴された自治体も「言語道断。本末転倒だ」とあきれていた。【武本光政】
 提訴されたのは、姉歯元建築士が関与した26のマンションが建つ自治体。横浜市や東京都北区など実際に建築確認をした自治体のほか、指定確認検査機関に代行させた自治体についても、「確認の権限がある」として訴えの対象とした。
 賠償額については、▽ヒューザーが買い主に賠償義務を負う売却済みマンションの解体・耐震補強費用など約84億円▽物件を売却出来なかったことによる損害約25億円▽社会的信用低下に伴う損害など30億円--を積算した。姉歯元建築士に対しては、賠償責任が認められても回収の見込みが薄いと判断し、提訴を見送った。【武本光政】

 ▽東京都都市整備局の話 訴状を見ていないので、コメントできない。

(毎日新聞) - 1月31日10時8分更新



アホか!お前はっ!そりゃ確かに行政側にも落ち度はあるだろうし、裏もあるだろうよ?

こうでもしなきゃ満足な保障もできねえだろーし。…

でも提訴する前にすべきことがたくさんあるんじゃねーのか?


                                        【2月1日PM13:40追記】

複数の自治体を相手に損害賠償請求訴訟を提訴し、

会見するヒューザーの小嶋進社長=東京・霞が関の司法記者クラブで30日午後4時11分、佐藤賢二郎写す(毎日新聞)10時08分更新

耐震偽装マンションの住民、

ヒューザーの破産申し立て

 耐震強度偽装事件で、姉歯秀次・元1級建築士(48)による偽装マンション約20件を販売した開発会社「ヒューザー」(東京都、小嶋進社長)について、9マンションの住民が31日、東京地裁に破産を申し立てた。

 ヒューザーが所有する不動産や預金などの資産を保全し、住民側への補償を確保するのが目的。同地裁は今後、ヒューザーの資産内容などを検討したうえで、破産手続きを開始するかどうか決定する。

 申し立てをしたのは、東京、神奈川、千葉の1都2県でヒューザーの欠陥マンションを購入した計309世帯の住民。これら住民に対しヒューザーは、瑕疵(かし)担保責任に基づく賠償義務を負っている。

 賠償総額は、ヒューザーの試算によると約84億円。これに対しヒューザーは、1月25日現在の純資産が「約7億4000万円」と主張しており、住民側は、破産申し立てによりヒューザーの資産を保全する必要があると判断した。住民側は破産手続きを通し、役員の責任も追及する構えだ。

 過去に被害者が多数出た事件では、豊田商事の「金のペーパー商法」をめぐる詐欺事件で1985年に、宗教法人「法の華三法行(さんぽうぎょう)」による詐欺事件で2000年に、それぞれ被害者が会社と教団の破産を申し立て、いずれも裁判所は認めている。

 住民側の破産申し立てについて、ヒューザーは「まだ確認が取れていないので、コメントの出しようがない」としている。 (読売新聞) - 1月31日11時39分更新



隠し資産…どこまで追求できるのか?何れにせよ被害者側は腹の虫収まらない・・・ってか

不安な日々を過ごしておられることだろう・・・


                                           【2月1日PM13:40追記】


本心は…

               

     じゃねーの?それにしても凄い画像だな。こいつの醜さがよく出てるよ。





「姉歯聴聞」国交省が開示拒否…

「個人情報」理由に

 マンションなどの耐震強度偽装事件を巡り、国会議員が国会質問のため、姉歯秀次・元1級建築士(48)を聴聞した記録の開示を求めたのに対し、国土交通省は「個人情報にあたる」などとして拒否した。

 昨年4月に全面施行された行政機関個人情報保護法の規定が理由だが、情報公開法は生命や財産などの保護のため必要なら、個人情報も開示できるとしている。同省は、国会での真相究明より姉歯元建築士の情報保護を優先した形で、論議を呼びそうだ。

 開示を求めたのは、原口一博衆院議員(民主)。国会質問のため、1月下旬に請求したが、国交省は、〈1〉行政機関個人情報保護法8条は利用目的外での個人情報の利用・提供を禁じており、姉歯元建築士もすべての公表を望んでいない〈2〉聴聞は原則非公開の手続き――などとして拒否した。

 しかし、同法8条には、「特別な理由」があれば提供を認める規定がある。また、中央省庁の内部文書などの原則公開を義務づけた情報公開法では、個人情報でも、「人の生命、健康、生活または財産を保護するため、公にすることが必要と認められる」「公益上特に必要がある」場合は、開示できる。

                                  (読売新聞) - 2月3日3時18分更新


人の命の係わる問題なのに…

明らかに故意に偽造し、今でも不安な夜を過ごしている人がおられるのに…

情報開示されるとヤヴァいのは国交省だろうがよ?みえみえなんぢゃねえの?

                                       【2月4日AM9:00】更新。




どこか“変”だと    

   

思いませんか?







ヒューザーの破産手続き開始決定…東京地裁

 耐震強度偽装事件で、偽装マンションを販売した開発会社「ヒューザー」(東京都、小嶋進社長)について、東京地裁(西謙二裁判長)は16日、破産手続きを開始する決定をした。
破産管財人には瀬戸英雄弁護士(第一東京弁護士会所属)が選任され、9月13日に債権者集会が開かれる。マンション住民が1月31日、破産を申し立てていた。


(読売新聞) - 2月16日16時2分更新


資産…。ホリエモン騒動の間に隠しちゃったんだろーなぁ…。




<耐震偽造>マンション引き渡し疑惑、小嶋社長に聞く

 耐震データ偽造事件で「ヒューザー」(東京都大田区、破産手続き中)の小嶋進社長(52)の任意の事情聴取が18日始まり、多くの住民に打撃を与えたマンション物件を巡る捜査は大詰めを迎えた。焦点は、同社が強度不足を知ったうえで物件を引き渡した疑いのある分譲マンション「グランドステージ(GS)藤沢」にまつわる疑惑。警視庁など合同捜査本部は、一連の経緯が詐欺などの容疑にあたる可能性があるとみている。毎日新聞は3月下旬、小嶋社長から疑惑について聞いた。【佐々木洋、吉永磨美】
 ――なぜ、姉歯秀次・元1級建築士が構造計算書を改ざんしたことを購入者に知らせなかったのか。
 ◆昨年10月25日に姉歯さんと初めて会いました。「わざと倒れるように設計しました」と言われたら、驚きますが、そうは言わなかった。わざと不合格になるようなものを出したなんて誰が思いますか。
 ――耐震強度の基準を下回るとは思わなかったということか。
 ◆そうです。仮に下回るにしても、わざと建物が壊れるように造る設計士がいるなどとは、考えなかった。そこまで疑っていなかった。(データ偽造を)何のためにしたのかと聞いても何も答えなかった。間違えたのか、わざとやったのか。答えなかった。
 ――GS藤沢の引き渡しをやめようとは考えなかったのか。
 ◆今日契約をして、明日渡すというケースならやめられる。しかし、何カ月も前に契約して、登記の手続きやローンの手続きなどを顧客が既にやっているわけだ。中断できただろうか。中断というよりも、逆に引き渡しの不履行だ。それに、私の法律知識が足りなかったのだが、(顧客への)重要事項の説明は、契約の前にやるのだと思っていた。契約が終わっている物件には重要事項の説明はいらないと思い込んでいた。引き渡しを思いとどまる気持ちが全くなかったわけではないが、せいぜい1秒か2秒。「明日藤沢の引き渡しがあるんですけど」と言われて、「えっ、それ検査済み証は」と聞いたら、「1カ月以上前に下りてます」と言うから、「それなら問題ないんじゃないの、何も指摘されてないんだから」と、それだけだった。

(毎日新聞) - 4月18日15時10分更新

今更ながらこいつのいうことは白々しいな。でも検査済み証下ろしちゃった方にも責任あるんぢゃないの?仲介の立場でも検済み下りてたら、問題ないと判断しちゃうし、検閲制度にも問題があったのだと思わざるを得ませんね。

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2006-01-16 19:09:09

怖いよなあ…

テーマ:住まいってどうよ?

<耐震偽造>建設中のマンションを解体へ 

千葉・白井

 耐震構造計算書の偽造問題で、千葉県は21日、同県白井市に建設中の分譲マンション「ラ・ベルドゥーレ白井駅前」について、12月3日から解体が始まる予定と発表した。設計・施工者の建設会社「木村建設」(熊本県八代市)が千葉県に報告した。姉歯秀次・1級建築士(48)による計算書偽造が発覚した21棟で、具体的な解体計画が明らかになったのは初めて。
 解体されるのは、不動産会社「東日本住宅」(東京都新宿区)が建築主で、10階建て93戸のマンション。県によると、来年3月入居開始予定で四十数戸が契約済みだったが、同社が個別に事情説明し、21日までに全戸が契約を解除したという。
 千葉県は同社と木村建設に対して、建築基準法に基づき安全性確認の報告を求めていた。木村建設は21日、(1)構造計算の再チェックの状況が芳しくない(2)補強工事をしても当初の住宅機能が保てない――との理由から、解体する計画について報告した。
 国土交通省や東京都などの調査では、木村建設は倒壊の恐れがある入居済みの13棟のうち、11棟の施工などにかかわっているとみられる。【森禎行】(毎日新聞) - 11月21日23時24分更新より無断転載。




◆最近、社内でも、取引業者とも話題に挙がっているのがこの構造計算の偽造事件…


皆、口を揃えていう。


『ったく、ろくでもねーよなぁ…』と。   

確かに… でも果たして自分がお客様に紹介する立場なら発見し得たであろうか?

中古マンションでも建築確認書の写し位は用意するが・・・


本当にに怖い時代だ・・・



追記:22:37(追無断転載)

「殺人マンション販売にも…」ヒューザー社長が謝罪


耐震強度に問題がある竣工済マンション7棟の建築主である開発会社ヒューザーの小島進社長が22

日、国土交通省で記者会見し、ホテルなどでの仮移転生活を始めた7棟の住民に対し、同日から1人

たり1日7000円を宿泊料として支払うことを明らかにした。

 小島社長は冒頭、「住民があすをも知れない状況で、もしここで倒壊したら、私は殺人マンションを販売し

たことになってしまう」と述べ、「本当に皆様に迷惑をかけて申し訳ない」と謝罪した。

 同社では約2か月かけてマンションの強度を再計算し、建て替えが必要かどうかを判断。

 小島社長は全7棟を建て直す場合の費用を約50億円(うち3億円は撤去、仮移転費)と試算していること

を明らかにし、「公的資金を貸していただければ、何とか返済は可能になる」と述べた。

 一方、ヒューザーが開発した「グランドステージ東向島」(東京都墨田区)の住民代表者3人が22日、

千代田区の同社本社におもむき、同社側から今後の対応策などの説明を受けた。

 同社はこれまで、住民への説明は書面をポストに投函(とうかん)するのみで、具体的な補償方針などは

 示さなかったため「直接、対応方針が聞きたい」と住民側が要求していた。

 住民代表らによると、同社側からは「みなさんにご心配かけて申し訳ありませんでした」と謝罪の言葉が

 あり、移転のための宿泊費などについて提案があったという。 (読売新聞) - 11月22日21時52分更新


◆なんて殊勝なこと言ってるけどさ。

  当然だっていえば当然だよね。姉歯建築士にも、国交省にも責任はあるし施工会社も

噛んでいたに違いないとは思うが、建築主がこうするのは当然。


◆けどここのマンションは付近相場と比べて随分と価格が安く、売り出して、

すぐに完売御礼になったらしい。・・・


以前ブログにも書いたけど不動産に掘り出し物はないのだ!



・・・それってどうなのかな?

もちろん購入した人に罪はない。れっきとした被害者だ。

でも悪いことした奴らに公的資金(税金)を貸すの?返せるのか?

安い価格で買ったのにもかかわらず税金で賄った高品質のマンションに住めるのか?(結果論だとしても)


公的資金で帳尻を合わせるんであれば、本当に返済可能か否か精査して欲しい。

また検査機構、国土交通省、施主、売主に対して過ちを繰り返さないためにも、厳しい処分を希望したい。



・・・俺は不動産仲介だから建築のことは専門外だし、本当のところ何が真実なのか言い切る自信はない。

けど…間違いなく言えるのはこれは氷山の一角だということ。不動産・建築業界にはまだまだ闇の部分が潜んでいる。



汚いことをしてごまかして儲けても、人が死んだらどうすんだ?薬害エイズのときと同じだろ?

罪の擦り付け合いをしている検査機構、国土交通省、施主、売主、建築士らをみてるとむかつくよ

どこか狂ってる。おかしいよ。お前ら?

再追記11/24 18:30


「鉄筋減らせ」と圧力=大口取引先3社-

聴聞会で姉歯建築士・耐震強度偽装

 マンションなどの耐震強度偽装問題で、姉歯秀次1級建築士(48)は24日、国土交通省が開いた聴聞会に出席し、倒壊の恐れがある21棟の構造計算書の偽造をすべて認めた。姉歯建築士は「大変申し訳ないことをした」と謝罪する一方、大口取引先3社から「鉄筋の数を減らせ」と圧力を受けたと述べた。
 姉歯建築士は21棟以外にも構造計算書を偽装したかどうかについて、「覚えていない」と答えた。同省は12月7日に開かれる中央建築士審査会の同意を得て、建築士免許を取り消す方針。 


覚えていないわけねえだろ!

大口取引社3社の実名を明らかにして、責任の所在を徹底的に追求せよ!

イーホームズ(監査機構)も国土交通省の担当者も…

<耐震偽造>衆院国交委で参考人質疑 

 不動産社長ら出席

 姉歯(あねは)建築設計事務所による耐震データ偽造問題で、衆院国土交通委員会の参考人質疑が29日午後、始まった。冒頭、吉田六左ェ門議員(自民)が経緯を尋ねたのに対し、偽造物件の施工者「木村建設」(熊本県八代市)の篠塚明・東京支店長は「改ざん、偽造を姉歯(秀次)1級建築士に依頼したことはない」などと答えた。
 ほかに出席したのは▽同社の木村盛好社長▽建築主の不動産会社「ヒューザー」(東京都千代田区)の小嶋進社長▽指定確認検査機関「イーホームズ」(新宿区)の藤田東吾社長▽「シノケン」(福岡市)の篠原英明社長▽ホテルの建築確認で偽造を見抜けなかった神奈川県平塚市の渡辺貞雄・都市政策部長。
 姉歯建築士も出席を求められていたが、事務所に構造計算書を発注していた森田設計事務所の社長が自殺したことを挙げ「怖くて外出できない」として、欠席した。

(毎日新聞) - 11月29日13時53分更新


11月29日 17:00 追記


死者も出ているし、千葉の方では戸建て(3階建て)の構造計算の偽造も発覚されたようだ。

「怖くて外出できない」…

アホか!お前が構造計算したマンションに住んでる人たちは怖くて家に帰れねぇだろ!


  外出できない男



国会議員が関与していることもミエミエだし…これじゃぁマンションのみならず全ての建築物が、

ちゃんと建てられてんのか怪しく思えてくるよなぁ。…



んで

「ヒューザー面会」行政に影響ない…北側国交相

 マンションなどの耐震強度偽装問題で、衆院国土交通委員会は30日、集中審議を行った。

 この中で、自民党の伊藤公介・元国土庁長官が問題公表の2日前、開発会社「ヒューザー」の小島進社長らを国土交通省の担当課長に引き合わせた問題が取り上げられたが、北側国交相は、「(引き合わせたことによって)行政の判断に影響を与えているということは一切ない」と述べた。

 また北側国交相は、国交省で強度偽装を確認している建物が30日現在、8都県で42棟にのぼっていることを明らかにした。

(読売新聞) - 11月30日14時7分更新 

                       

しっかり追求してくれよ。     

                     眠そうぢゃない?大臣?

【11月30日 17:40追記】

んで…

<耐震偽造>ヒューザー買い戻し案

「実現性乏しい」と批判

 耐震データ偽造問題で、震度5強で倒壊の恐れのあるマンション7棟の建築主「ヒューザー」(東京都千代田区)が、入居者に「買い戻し案」の詳細を説明する文書を送っていたことが分かった。同社は「風評被害で資金調達が望めない」と資金繰りの悪化を強調。新たな資金調達先としてファンド(投資運用機関)から出資を求めるなどの内容だ。法律家は「実現性に乏しく、住民をさらに混乱させるだけ」と厳しく批判している。
 文書はA4判2枚で、12月1日付。東京都墨田区の「グランドステージ東向島」などの住民に宅配便やファクスで送られた。
 それによると、「風評被害や信用力の失墜で通常の資金調達は望めない」として、マンションに耐震や免震の補修を施して資産価値を高めた上で、ファンドから資金を募り、入居者への返金や慰謝料を支払うとなっている。また、物件をファンドに売却し資金を得る可能性にも触れている。
 入居者のローン債務を金融機関に放棄してもらうよう、公的機関の指導を求めている部分もある。「協力を得られない場合は当社の経営継続は困難になる」と倒産の可能性にも言及。また「エクイティ」「重畳(ちょうじょう)的」など一般になじみの薄い用語を多用し、分かりづらい文章になっている。
 マンション問題に詳しい弁護士は「倒産しそうと自ら言っている企業に投資するファンドがあるのか」と首をかしげ、「問題のマンションを建て替えずに補修で済むのかさえ疑問で、銀行のローン放棄などまずあり得ない」とあきれ返る。住民も「自らの責任で事態を招いたのに、風評被害とはなんだ。難しい文章で、あり得ないような内容をこねくり回している」と憤る。
 これに対し、ヒューザーは「取材には今応じられない」とコメントしている。

                              【桐野耕一】 (毎日新聞) - 12月3日15時11分更新



なんぢゃ?そりゃ?怒りの炎に油を注いでいるんじゃねーの?

信じらんないよ?    

まずは自己の非を認めるべきであろう?そんでこの社長はどうすんだ?

 ここまで(非常識な対応)すると何か別の意図でもあるんぢゃねーのかと勘繰っちまうよなあ

                                  【12月3日 23:30 追記】

<耐震偽造>姉歯建築士、頼まれない物件も

惰性で偽造

 耐震データを偽造した姉歯秀次1級建築士(48)が「偽造を要求されていない物件でも、勝手に構造計算書を改ざんした」と周辺関係者に打ち明けていたことが分かった。計算過程を簡略化する目的だったといい、日常的に偽造を強いられていた姉歯建築士が、一部の物件では惰性で改ざんを繰り返していた実態が、初めて明らかになった。一方で、偽造要求については「すべて木村建設(熊本県八代市)の篠塚明・東京支店長から」と話しているという。
 11月29日の衆院国土交通委員会への出席を拒否するなど、姿を隠している姉歯建築士に接触した関係者が、毎日新聞の取材に明らかにした。
 姉歯建築士が勝手に偽造したと証言したのは、千葉県船橋市の「第15中央ビル」▽「コルギー・S・船橋」▽「第16中央ビル」の3物件で、いずれもサン中央ホーム(同市)が施工・建築し、04年6月~05年2月に確認検査が行われた。
 関係者によると、姉歯建築士は「偽造を繰り返すうちに、正規の方法よりも早く計算を終えられるようになった」と説明。「多くの仕事をさばきたかった。(サン社から)偽造を頼まれた事実はなく、謝りたい」と話した。動機については「妻が病気で入院費が必要だった」と語り、サン社以外に自分の判断で偽造を行ったかどうかには、言及しなかったという。
 また、姉歯建築士は、ヒューザー(東京都千代田区)とシノケン(福岡市)の物件の偽造について「すべて篠塚支店長を通じて要求された」と話し、「法律違反なのでできない」と断ったが「それでもやれ」と言われ「仕事の9割近くが木村建設絡みで、従わざるを得なかった」と強い圧力を明かしたという。
 篠塚支店長は国交委の参考人質疑で「(鉄筋を減らせと)言ったかもしれないが、あくまで法令を守るという了解があった」と述べている。【篠原成行】 (毎日新聞) - 12月4日3時9分更新



◆ああ、またかよ。、もう言い訳はいいからさ。この姉歯を早く逮捕しろよ?

なんでのうのうと云わせてるんだ?不思議だよ。ヒューザーもイーホームズも早く資産処理して

補償費に充てろよ。あと国交省の職員の給料をカットするとか、退職金から支払うとかさ。

とにかくこいつらが作ったホテルなんか休業してんだろ?そんな建物に住めないよな?

まだ生き残れると思ってんのかな?それとも道連れが欲しいのか?


                                     【12月4日22:25 追記】

<耐震偽造>

姉歯建築士を建築基準法違反で告発 国交省

 耐震データ偽造問題で、国土交通省は5日午後、姉歯(あねは)秀次1級建築士(48)=千葉県市川市=を建築基準法違反容疑で刑事告発した。警視庁の捜査本部は告発状を受理、近く千葉、神奈川両県警と合同捜査本部を設置し、月内にも家宅捜索など強制捜査に乗り出す。構造計算書の偽造により強度不足のマンションなどが全国各地に建設された問題は、刑事事件に発展することになる。
 告発対象の建物は完成済みの4物件。マンションは▽ヒューザーが建築主の「グランドステージ稲城」(稲城市)▽「グランドステージ東向島」(墨田区)▽シノケン東京支店が建築主の「ステージ大門」(港区)――3件。ホテルは京王電鉄が建築主の「京王プレッソイン茅場町」(中央区)。いずれも、指定確認検査機関「イーホームズ」(新宿区)が建築確認し、うち2件は木村建設が施工者だった。
 4物件はいずれも、最初に耐震偽造が判明した14物件に含まれている。震度6強でも生命に危険を及ぼさない耐力を「基準値1・0」とした場合の強度が0・26~0・33で、東京都内9件のうちワースト4の物件を対象とした。国交省は「一連の問題の関係業者を網羅していることも選定理由」としている。同省は、建築確認申請図書の写しや耐震強度の再計算資料などを警視庁に提出した。
 警視庁は今後、強度不足の物件について建築主や施工業者や元請け設計者からも事情聴取を進め、全容の解明を急ぐ。
 国交省の告発は、姉歯建築士が大臣認定構造計算プログラムのデータを偽装して構造計算書を作成した結果、建築基準法20条に定める強度に適合しない建物が建築されたとする内容。同条違反は「50万円以下の罰金」で、警視庁は虚偽の設計書類を作成した文書偽造や、欠陥建物の建築、販売に関与した詐欺などの容疑も視野に、捜査対象の絞り込みを進める。

(毎日新聞) - 12月5日20時41分更新


告発☆されましたね。
人の命への責任を
最後まで追及する事です。
メディアも、メディアです。
話しの種に位にしか捕らえていない。
きっと、しばらくするとフェードアウトです。
世間もそんな事あったっけかなぁ?
ですよ^^;
最後までやる!
今後の為にも重要な事だと思います。      
・・・風味一族“指導者”てんちょーはーろっくさん談



その通り。さすが“はーろっく”!!良いこと言うのです。

ちなみに弊害と呼ぶべきなのか昨今、私の周りでは引き渡した後の新築分譲住宅に対しての

10年間の保証が自社保証なのか第三者機関による保証なのかということについて、今更ながら

質問されてこられる方が複数名発生している。気持ちは分かるけどなぁ・・・


耐震偽装 姉歯氏を14日喚問

衆院国交委 総研・内河氏ら3人も
 姉歯(あねは)秀次元建築士(48)による耐震強度偽装問題で、衆院国土交通委員会は八日、理事会を開き、姉歯元建築士と、偽装が指摘されている多くのホテルの開業指導をしたとされる経営コンサルタント会社「総合経営研究所」の内河健所長ら四人の証人喚問を十四日に行うことを決めた。九日の同委で正式に議決する。
 姉歯氏と内河氏は今月七日の同委員会で参考人として招致されていたが、「体調不良」を理由に欠席。与野党の委員から「証人喚問すべきだ」との意見が出ていた。
 理事会は、問題の真相究明には「核心人物」とされる姉歯氏と内河氏から事情を聴取することが不可欠との認識で一致。出頭する義務がある上、虚偽証言などをした場合、刑罰の対象となる証人喚問を実施することにした。
 姉歯、内河両氏のほか、木村建設の木村盛好社長と、同社の篠塚明・元東京支店長も証人喚問される。証人喚問はまず姉歯氏、その後、木村氏と篠塚氏、さらに内河氏という形で別々に行われる予定。
≪姉歯建築士 免許を抹消≫
 耐震強度偽装問題で、国土交通省は八日午前、千葉県市川市の姉歯秀次氏の自宅に職員を派遣し、一級建築士免許の「取り消し通知書」を届けた。姉歯氏の資格は七日にさかのぼって抹消された。
 職員が呼び鈴を二回押したが、応答はなく、通知書を玄関の郵便受けに入れた。
 同省は七日、姉歯氏が構造計算書を偽造し、耐震強度不足の建物を建築させたことは建築士法違反に当たるとして、中央建築士審査会の同意を得て免許取り消しの懲戒処分を決めた。
 ■おことわり 国土交通省が八日午前、姉歯一級建築士に対し、一級建築士免許の取り消しを通知しました。このため、これまで「建築士」と表記してきた姉歯氏の肩書を「元建築士」と変更します。

                                    

                                        (産経新聞) - 12月8日15時44分更新                                         【12月8日 20:14追記】

当然といえば当然。証人喚問には応じるのだろうか?免許取り消しは当然のこと。更にこの問題に

ついては徹底的に調査し、責任を追及してもらいたい。それは行政についても同じことだ。

「木村建設違法性認識あった」 耐震偽装姉歯氏証人喚問

最初は平成10年、元支店長圧力
 耐震強度偽装問題で、衆院国土交通委員会は十四日午前、構造計算書を偽造した姉歯秀次・元一級建築士(48)を証人喚問した。姉歯氏は、「木村建設」(熊本県八代市)の篠塚明元東京支店長(45)を名指しして「鉄筋量を減らすよういわれた」と証言、木村建設側の違法な指示が原因と指摘。さらに篠塚元支店長には法令違反の認識が「十分あったと思う」と述べた。午後は木村建設の木村盛好社長(73)と篠塚元支店長を同席で喚問。篠塚元支店長は「姉歯さんの偽造に一切関与していない」と述べ、「強い圧力をかけたとは認識していない」と“姉歯証言”に反論した。
 姉歯氏は同委員会の参考人招致を「体調不良」を理由に二回とも欠席しており、国会での証言は初めて。これら三人のほか午後はさらに経営コンサルタント「総合経営研究所」(総研、千代田区)の内河健所長(71)に対しても証人喚問が行われる。
 木村建設の要求について姉歯氏は「法律に触れるのでこれ以上の削減は無理と(篠塚元支店長に)何度も伝えたが『予算に合わないからやり直してくれ』といわれた」と述べた。
 要求に従ったことについて姉歯氏は「当時、仕事の90%くらいを受けていた木村建設の篠塚明元支店長から、鉄筋を減らすよう相当のプレッシャーをかけられたため」と、大幅な収入減となることを恐れたと弁明した。
 姉歯氏は、偽装を始めた時期についてはこれまで、千葉県の調査などに対し平成十五年ころからとしていたが、十年ごろと答えた。件数についても、国交省の聴聞では「二十一件でほかはよく覚えていない」としていたが、計六十件前後だったと述べた。最初の物件は、売り主の中堅マンション販売会社「ヒューザー」(東京都千代田区)と行政の間で耐震強度不足をめぐる判断が割れていた東京都大田区のマンション「グランドステージ池上」と明らかにした。
 偽装の方法は「自分で考えた」とし、チェック体制については「偽装は単純なのですぐばれると思った」と繰り返し、「イーホームズ」(新宿区)などの確認検査機関の検査については「(書類を)見てないということだと思います」と証言した。さらに建築現場に常駐する一級建築士も「簡単に見抜ける」と述べた。
 また、ヒューザーから圧力があったかについては、「直接的には私にはない」としながらも、打ち合わせ段階で坪単価が低く指示されるため「仕事に負担がかかる」と述べた。
 耐震強度不足が判明したホテル建設に深くかかわった総研の内河所長については「四、五年以上前に研究所のセミナーで講師をした」「話はしなかったが会ったことはある」と述べ、親密な交際はないとした。
 ≪一切関与ない 元支店長≫
 木村建設の木村社長とともに午後からの証人喚問に立った篠塚元支店長は、「偽装には一切関与していない。強く圧力を掛けた認識はありません」と否定した。
 篠塚元支店長は今回の問題について、まず「マンションの購入者、ホテルオーナーに本当に申し訳ない」と謝罪した。
 姉歯氏に「鉄筋を減らせ」と指示したかどうかを問われると、参考人招致時と同様、「言ったかもしれないが、法令の範囲内です」と答え、「姉歯氏はプロなので、法令を犯すとは考えなかった」と主張した。
 また、リベートについて「私の営業経費捻出(ねんしゅつ)だった。姉歯氏から回してもらったのは平成十四年八月から十五年八月まで、計七回で約二百二十万円だった」と述べた。

(産経新聞) - 12月14日15時26分更新


国会の中継を見ていたが・・・どうも責任逃れというか、罪の意識が希薄に感じられてしょうがなかった。

総研の内河所長、篠塚元支店長ともにその場凌ぎの言い逃れをしているようにしかみえない…

検査機関のイーホームズ、その上の国土交通省、行政側の責任は追及しないのか?

                                              ・・・【12月15日1:50追記】

<耐震偽造>全国注視の捜査着手 関係者にいかに切り込むか

 耐震データ偽造の発覚から1カ月余り。全国注視の捜査が20日午前、幕を開けた。国土交通省の調査や国会での証人喚問、報道で、「マンション」と「ビジネスホテル」の2ルートでの偽造物件乱発の構図があぶり出された。コストダウンに名を借り、柱や壁に隠れている“骨格”である鉄筋量を削り込んだ面々と、ザルのように偽造行為を見逃していた、ずさんな検査体制。姉歯秀次・元1級建築士(48)を取り巻く関係者に、どこまで切り込めるか。それぞれの疑惑をまとめた。
 ■姉歯建築設計事務所(千葉県市川市) 東京都内の設計事務所から独立した姉歯氏が88年に開設。90年に千葉県に1級建築士登録。姉歯氏は国会で、偽造について「篠塚明・木村建設元東京支店長に圧力をかけられ、98年ごろから60件ぐらいやった。最初は『グランドステージ池上』だった」と証言している。
 ■総合経営研究所(総研)(東京都千代田区) 56年に個人でコンサルタントを創業した内河健社長が71年に設立。地主にビジネスホテルの開業を持ちかけ、経営指導する木村建設など中小ゼネコンに施工させる方法で、69年の第1号以来、238棟の開業にかかわった。
 鉄筋量の抑制などコストダウンを売りにする一方で、施工業者に自社製建材の使用を課すなど、徹底した利潤追求主義で知られる。平成設計、建材輸入専門商社などでグループを形成する。
 ■イーホームズ(東京都新宿区、藤田東吾社長) 国指定確認検査機関。姉歯氏が偽造した構造計算書の見逃しは34件にのぼる。国交省の調べで、10階建て以上の98件の建物のうち、建築基準法で定められた審査手続きが確認されたものは2棟のみだったことも判明した。
 ■木村建設(熊本県八代市、木村盛好社長) 71年に設立。ホテル、マンションなどを手がける中堅ゼネコンだったが、偽造発覚後、破産手続きを開始。判明した偽造78件のうち、建築確認書類上の施工・設計は22件だが、東京や大阪の中堅ゼネコンの名義を借りたりシノケンから丸投げされた物件も合わせると33件にのぼる。姉歯氏に直接、鉄筋量を減らすよう要求した。
 ■平成設計(東京都千代田区、木村ひとみ代表) 木村建設の子会社。ひとみ代表は木村社長の妻。総研と木村建設の意を受け、ホテル、マンションの両ルートで姉歯氏に構造計算を下請けさせた。姉歯氏自身も平成設計建築士の名刺を使用していた。
 ■ヒューザー(同、小嶋進社長) 偽造が発覚したマンション21棟の建築主。木村建設とのコンビが多くを占める。耐震強度が基準値の5割未満で解体予定の10棟は、国の救済対象となっている。「買い戻し」が住民に連帯保証を求めるものだったり、ファンド(投資運用機関)から資金を調達しようとするなど、補償策で方針を二転三転させ混乱させた。
 ■シノケン(福岡市博多区、篠原英明社長) 90年に設立。賃貸物件の販売などを手がけている。偽造マンションでは、建築、設計、施工ともかかわっているが、実際は木村建設に設計・施工を委託。
 ■その他設計事務所 スペースワン建築研究所(東京都港区)▽エスエスエー建築都市設計事務所(同新宿区)▽森田設計事務所(同世田谷区)。いずれも小嶋社長と旧知の仲で、姉歯元建築士の元請けだった。
 ◇段ボール手に次々
 全国一斉捜索は20日午前8時半ごろから次々と始まった。
 千葉県市川市の姉歯氏の自宅兼事務所前には午前8時40分ごろ、姉歯氏と捜査員を乗せた車2台が横付け。約70人の報道陣が取り囲む中、自宅に入り、捜索が始まった。
 東京都千代田区の総研本社前には同8時32分、マイクロバス2台が到着。捜査員約50人が6階建てビルへ次々に吸い込まれていった。女性社員の案内で、隣接する内河社長の自宅に約20人が転戦。鉄製門扉がゆっくりと開き、ベンツなど高級乗用車2台が見えた。近くの関連会社にも捜索が入った。同区の平成設計では同9時、捜査員約30人が段ボールなどを手に捜索に着手した。
 新宿区の木村建設東京支店では、同8時50分から13人態勢で捜索。その1時間ほど前に、トレーナー姿で「近所迷惑なので取材は控えてください」などと報道陣に呼びかけていた篠塚元支店長のアパート自室にも捜査員5人が入った。
 100人近い報道陣が集まったJR東京駅近くのヒューザー本社には同8時55分、捜査員約30人が到着。大田区の小嶋社長の自宅には、捜査員5人が入った。
 新宿区のイーホームズでも同8時20分、捜索開始。藤田社長が立ち会った。港区の日本ERIにも約30人が同9時前捜索入り。同区のスペースワン1級建築士事務所など、元請けデザイン設計事務所にも、続々と捜査員が到着した。
 一方、熊本県八代市の木村建設本社、福岡市博多区のシノケン本社、宮崎市の志多組にも、20~40人態勢で捜索が入った。
 ◇住民「徹底追及を」
 警視庁などの合同捜査本部が強制捜査に着手した20日午前、耐震データを偽造されたマンションの居住者らは、大掛かりな捜査の行方を見守った。
 国土交通省が告発対象にした「グランドステージ東向島」(東京都墨田区)の建築主はヒューザー、施工は木村建設だ。
 住民でつくる対策委員会の副代表の男性(45)は「捜査の手が入るほどの重大事件だということを改めて認識した」と語った。警視庁などの合同捜査本部から、取り壊しの際には鉄筋の状況を写真撮影するなど証拠収集を行うと連絡を受けていたといい、「いったい誰に責任があるのか。国会では暴かれなかった裏側を、警察の手で明らかにしてほしい」と、事件の全容解明に期待を込めた。
 同じく告発対象となった「グランドステージ稲城」(同稲城市)。やはりヒューザーが建築主だ。強制捜査が入ったとのニュースに、管理組合理事長(38)は「この1カ月の間、国会の場でも真実を知ることができず腹立たしい思いをしてきた。私たち住民を苦しめた本当の責任はどこにあるのか、厳しく捜査してほしい」と興奮気味に語った。
 一方、偽造物件と認定された「グランドステージ茅場町」(同中央区)に住む会社員の男性(34)は「自分たちと同じような境遇の住民を二度とつくってはならない。こんなひどい目に遭わされる人が出ないよう、再犯防止のために警察は徹底的に捜査してほしい」と言葉に力を込めた。【桐野耕一、扇沢秀明】


(毎日新聞) - 12月20日13時4分更新



【こいつは氷山の一角に過ぎない】と思うんだけど…

偽装発覚後も3戸売却、

19戸引き渡し…ヒューザー

 耐震強度偽装事件で、開発会社「ヒューザー」が、偽装の疑いについて第1報を受けた10月25日以降、分譲マンション3物件の19戸を購入者に引き渡し、他の2物件3戸の売買契約も結んでいたことが分かった。

 21日の衆院国土交通委員会で、長妻昭委員(民主)の質問に対し、北側国土交通相が明らかにした。国交省では、同社が偽造を知りながら説明を怠った宅地建物取引業法違反の疑いもあるとみて、東京都と協力し、さらに調査を進める方針。

 国交省によると、引き渡しが行われたのは「グランドステージ藤沢」の17戸(10月28日)、「グランドステージ茅場町」の1戸(同27日)、「コンアルマーディオ横濱鶴見」の1戸(同26日)。売買契約を結んでいたのは、「グランドステージ藤沢」の1戸(同26日)、「グランドステージ船橋海神」の2戸(同25日と29日)。

 一連の強度偽装をめぐっては、10月25日、民間の指定確認検査機関「イーホームズ」(東京都新宿区)からの連絡で、ヒューザーの設計担当部長が、姉歯秀次・元1級建築士からヒューザー物件の一部で構造計算書の偽造を行っていたとの説明を受けていたことが分かっている。

 10月29日にグランドステージ藤沢に入居したという男性は「入居時にはヒューザー側から何の説明もなかった。問題を認識していたとすれば腹立たしい。一刻も早く補償して欲しい」と話している。

 グランドステージ藤沢については、東京都が15日、宅地建物取引業法にもとづき、ヒューザーの専務ら4人から事情を聞いたが、同社側は、「10月28日以前には強度不足の認識はなかった」とする報告書を提出している。

(読売新聞) - 12月21日14時41分更新

宅地建物取引業法違反?告知していないんであれば、白紙解約もしくは違約になるだろうし、

ま、それも含まれるんだろうけどさ。これだけ大きな問題に発展してるのに今更、業法違反もなにもあったもんじゃねーだろってことだよな。明らかに詐欺だよ詐欺。法が整備されていないんだな。

                                          【12月21日 21:50追記】

公表3週間前協議の議事録

          …ヒューザー側、重大性認識

 耐震強度偽装事件で、姉歯秀次・元1級建築士(48)による構造計算書の改ざんを国土交通省が公表する約3週間前の昨年10月25、27の両日、開発会社「ヒューザー」(東京都千代田区)と民間の指定確認検査機関「イーホームズ」(新宿区)の関係者らが両社本社に集まり、善後策を協議した会議の詳細な議事録が残されていることが、わかった。

 議事録によると、ヒューザーは、完成間近の分譲マンションについて偽装の公表を延期するよう再三主張。その一方で、会議後も、偽装マンションの契約締結・引き渡しを進めていた。警視庁など合同捜査本部もこの経緯に強い関心を示しており、宅地建物取引業法に反する行為がなかったか、捜査を進めている。

 両社などの会議は、「アトラス設計」(渋谷区)の渡辺朋幸代表が、姉歯元建築士の構造設計の問題点を、イーホームズ側に指摘したことなどを受け、急きょ行われた。

 イーホームズが作成した議事録によると、1回目の会議は25日午後2時からイーホームズ本社5階で開催。イーホームズ幹部、ヒューザー常務、姉歯元建築士らが出席した。会議ではまず、イーホームズ側が、未完成の「グランドステージ(GS)北千住」「GS町田」「GS竹ノ塚」「セントレジアス船橋」などに改ざんがあることを報告した。

 これに対し、ヒューザー常務は「解体・再建築・分譲者への補償など、会社が飛んでしまう」と発言。この時点で問題の重大性を認識していたことをうかがわせている。その一方で、常務は国交省などへの報告について、「行政に報告されても、その後の入居者への対応はいかがするか」と、ちゅうちょする姿勢も見せている。

 27日の会合は午前11時からヒューザーの社長室で開かれ、同社の小島進社長、イーホームズの藤田東吾社長の両トップも出席した。

 この中で小島社長は、偽装が判明したものの、完成が今年2月に迫っていた「セントレジアス船橋」について、「曲げてでも、検済(完了検査の検査済み証)をおろしてもらう。できない場合は告訴する」と、イーホームズ側に強く要求。

 さらに小島社長は、「その後(検済後)発覚した事にしてもらいたい。天災地震にて倒壊したときに、調査し発覚したことにしたい。3年間見過ごしてきたのだから公表を遅らせる事が出来るはず」と、問題表面化を先延ばしする強い意向を示した。会議に出席した姉歯元建築士は、偽装物件について「震度4~5弱は、このあいだの地震でも実際もっているので、もつ。震度5はもつ。6以上はどうなるかはわからない」と発言している。

 一方、ヒューザーは1回目の会議当日、「GS船橋海神」1戸の売買契約を締結したほか、翌日には、偽装物件中最弱とされる「GS藤沢」1戸を契約していた。さらに2回目会合翌日にも、「GS藤沢」17戸を購入者に引き渡すなど、偽装物件の契約・引き渡しを推し進めていた。

 宅建業法は、宅建業者が業務に際し、重要な事項について故意に事実を告げなかったり、事実に反することを告げることを禁じており、違反すると1年以下の懲役や50万円以下の罰金に処すると規定している。

 ヒューザーの小島社長は読売新聞に対し「会議で(耐震偽装が)報告されたのは工事中の物件だけだった。『セントレジアス船橋』は、偽装が見つかったとはいえ、別の設計会社からは耐震性に問題がないという話もあったので、建築確認の取り下げに反対した」と話している。

(読売新聞) - 1月1日11時28分更新

っていうかさ。宅建業法違反も勿論含まれるんだろうけど…下手すりゃ人命に係わる詐欺事件でしょ。

完全に確信犯じゃねーかよ。そうだとバレバレだったけど。

                                               【1月2日 AM10:15追記】

小嶋ヒューザー社長、17日に証人喚問=

伊藤元長官の招致は再協議-衆院委

 衆院国土交通委員会(林幹雄委員長)は10日午後の理事懇談会で、マンションなどの耐震強度偽装問題に関し、小嶋進ヒューザー社長を17日に証人喚問することを決めた。12日に議決する。
 野党側が求めていた自民党の伊藤公介元国土庁長官の参考人招致については、17日の結果を見て

再協議することにした。伊藤元長官は小嶋社長を国土交通省幹部に紹介していたことが、

明らかになっている。                            

                                          (時事通信) - 1月10日19時1分更新


やっとだな。この小島社長の白々しい語り口調・・・ロス疑惑の三浦和義を思い出させるな。

こんな奴の画策で建築確認降ろしちゃうんだもんな。伊藤長官?国土交通省?いやいや、

まだまだビクビクしてる政治家いるんだろうな。

小島社長、またお得意の茶番劇か?もう見飽きたな。とっとと免許停止にして、清算し

国が管理しろよ。

小島社長は・・・たけし軍団にでも入って、稼いだ金は一生借金返済に充てて欲しいものだ。

                                               【1月10日PM23:20】


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2005-12-01 09:09:09

号外   構造計算偽造疑惑ってどうよ? ☆追加

テーマ:住まいってどうよ?

昨今、世間をお騒がせしているこの一連の姉歯建築士・ヒューザーの構造計算偽造問題。

ここはリアルエステートな面々の多い我が風味一族のコメントを取り纏めない訳には行かない。

・・・と自分勝手に使命感に陥った私“1987whitesnake舎弟”は風味一族及び私のブログの読者様各人のコメントを取るべく奔走してみた。

【風味一族AKIRA総帥 談】
『独り言・・・

昨今のマンション問題・・・あのデベロッパ 海千山千だな・・・購入者との買戻し売買契約・・・債務名義取得への道筋か・・・こんなん締結したら 即行破産手続き・・・購入者の皆さん・・・調印したらダメ・・・

銀行は銀行で・・・また自分のことしか考えてないのか・・・早く資産の差押え手続きしないと・・・例の破産したゼネコン同様・・・銀行に持って逝かれちゃうよ・・・表に出ている悪い連中以外に・・・

虎視眈々と債権回収するプロがいる・・・マスコミも早く報道せよ・・・結果論だけ報じてても

ダメ・・・』

うむ。素晴らしい大人のかほりのする警鐘ですね。

反転文字を無断で表出させてしまいまして申し訳ありません。


続いて…

                     【風味一族右大臣“taku2103”様 談】

 

  『一連の見解?「利益しか生まないビジネスは虚しいビジネスである」この一言です^^』


       うむ。簡潔ですがそのものズバリ。流石、赤い彗星です。(謎)



続いて…

                         【風味一族“姉御”様 談】

『昨今の騒ぎを見てオモター訳。

なんだか組織的な構造の問題のような気がするし。→姉歯発端の問題。

一生に一度多くて二度でしょ?普通の人が不動産買うのなんて。
ということは何にも知らないんだよね。買い物(ヲイ)の仕方とか、
どういうのが普通でどこが普通じゃないとかもわからんわけだし。

というわけで、これからマンションを売るときは完成済み物件の

X線写真を添付することを義務付ける!

ナンちゃってな。言い訳メール書きすぎて脳に来てるんで、ぬるい目で見てちょ。』


うむ。さすが一族の良心とも呼ばれる姉御様。どこか退廃的でギャグめいた文調の中にも

“慈愛”が仄かに感じられます。素晴らしい。


続いて


              【一族工作員Bro。】


『今、巷を賑やかす耐震偽造問題も各業界がうっかりを主張して ">責任の擦り合い・・・・・・・・ も

続ければ大問題になる。私のいる所も義務化!既存戸建も後付で耐震リフォーム減税なる法案も

出来そうな・・・・・・・ニュースもいかにこのような一見よさげな法案&法律もうっかり連鎖反応は防げない

やっぱり結局の所は人間かな』


うむ。工作員Bro繊細な一面を窺い知ることができる素敵な文面ですな 。




はい。続いて風味一族“珠姫”たまちゃん

【たまちゃん談…の飼い犬くんかな?】


『ほんまに憤慨!いったいどういうことなん!?って感じですよ・・・姉歯氏の頭はカツラだろうがなんだろうがどうでもいいのであの汚れた心をなんとかしてもらいたい!』


『生放送にで続けている「ヒューザー」の小嶋社長の言動のおかしさは
エスカレートするばかり・・・

住民の立場にいっこもなっていないこの無責任さは一体全体どこから来てるんですかね・・・

「販売価格の106%で買い取ります」とは言うものの、じつは会社が破綻してしまえば結局は住人が

負担・・・・ヒューザーに全棟全室を買い取る資産なんてあるんですか!!??』



うむ。その通り。殺人未遂の罪で刑事告訴して欲しいですね。



続いては熱烈な倉木麻衣ファンであるGTLさん。

                  【GTL氏談】

『こういう事件があると・・・。信用が失われますよね。業界全体の。
WSさんはとんでもない被害者だと思います。細かい区分けはあるのだろうけど、知らん人から
みたら開発業者も建設業者も建築士も認定期間も見分けがつきません。
責任論は責任論として、業界全体の信用を揺るがす問題であることに気付いて欲しいと切に願います。』

とてもありがたいお言葉に勇気付けられました。どうもありがとうございます。何もできませんが

意識から変えて行かなくてはならないと肝に銘じました。


続いてmetal-t様

               user_image  【metal-t様 談】

『耐震構造設計は…

住宅だけではなく、橋や高速道路にも関係してるんですよね。
以前バイトしていた超大手デベロッパーでは耐震構造計算をバイトがやっていました(((((( ;゚Д゚)))))
社員はバイトに指示するのみ、もしくは外注に出す。国にも圧力はかけられますしね。

先日自己破産した会社も以前からいいウワサはありませんでした。
なんたって何から何まで手を出してたところですからね。

恐ろしい話ですが、これは氷山の一角ではと思っています。』

うーむ。実に生々しい話ですね。実際に売買仲介業務と新築のマンションデヴェロッパーには殆ど接点がありませんので…情報THXです。


はい。お待ちかね。梵天龍神様

      

                【梵天様談】

          『最近忙しい訳はこ・これか・・・・(((((( ;゚Д゚)))))ガクガクブルブル』


いや、その、あの特に他意はないんです。でも皆さんね、最近期待していると思うんですよ。

どうかお許しくださいね。梵天様☆



取り敢えず終了です。他にもご紹介させて頂きたい貴重なご意見が多数あるんですけど…

画像の都合と俺の睡眠時間の都合で・・・


最後になりましたが皆様の記事やコメントを無断で使用させて頂きました。ごめんなさい。

他にご意見のある方。勝手にコメントや記事を使うと困ると思われた方。下記のコメント欄まで

ご要望をお寄せください。


はい。追加です。(ノンフィクション) 【12月3日AM1:10】


 【某仲介業者 中間管理職 I様 42歳 容姿ほんのり田村正和風味☆談】


『ん~まぁねぇ…困るよねぃ。これでマンション買う人が戸建てに流れてくれればねぇ。

でも買い控えそうだぞ・・と。 堪ったもんぢゃないぞ…と。あーあ。』



あの凄く温厚な人なんですけど…まぁあんまり困ってなかったように見えましたよ?I課長?

 

  【某大手住宅メーカー支店長 S様30代後半 

                  容姿ほんのりそのまんま東風味談】


『ん~その辺ね?俺ら大手は逆手に取っちゃってる。ある意味ずるくやってるっていうの?

その辺はね?楽?ま~大変な世の中だよね~?今度寄るからさあ?よ~ろ~し~く~☆』


あの…こうやって文字にしちゃうと凄く不謹慎に見えるかもしれないんですけど…

この人めちゃくちゃいい人。なんですよ?常にお客さんの側に立って話してくれるし…

ただこの時は滅茶苦茶忙しかったみたいです・・・


 【某地場仲介会社某店店長 H様36歳容姿若かりし頃のやっさん風味談】


『ん?なんだっけ?おじま? 耐震Ho~ 耐震Ho~♪ 姉歯?耐震Ho~耐震Ho~~♪

参ったな?土地ない?なんか?土地もうなくなってきちゃったよね?ヤバいよ?どうしよう?Ho~♪』


あの…

もうちょっと…  聴いたタイミングが悪かったですね?失礼しました。


以上3名様の短いコメント。恥ずかしながら真実なのです。・゜゚+。。・゜<(゚´Д`゚。)>。.。゚,。゚+。ゥェェェン









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2005-11-18 09:09:09

住まいってどうよ? 価格交渉ってどうよ?

テーマ:住まいってどうよ?

早い。ほんとに早い。もう1週間が経過してしまった。

バタバタしていたから余計にそう感じるのかもしれないが…  

大体、感覚的には前回の記事を書いてから3日間くらいしか経過していないような気さえする。


と、云う訳で一日遅れの“不動産とハードロック”の良心と呼ばれる週一企画『住まいってどうよ?』

いってみたいと思います。さて今回は11月も残すところ後半分。12月に入ったら不動産の売買も

停まってしまうこの業界。なんとか年内中に白黒はっきりさせたい。新年は新居で迎えたいという方の心理状態を逆手に取った価格交渉、(この業界では『指値交渉』といわれている。)について軽くアドバイスを。


まぁ、場所や時期にもよるが、まずはこういった時期に一番価格交渉がしやすいのが既に完成している

新築のマンションや戸建て。ちょっと考えればすぐに分かるであろう。マンションにせよ建売住宅にせよ、

現金で土地を購入し建物を施工している売主は稀であり、ほとんどの場合借金して土地を仕入れて

借り入れを起こして建物を施工しているのだ。(100%とは云わないが)建物現物が完成しているので

あれば一刻でも早く売却したいというのが、本音であろう。借金には金利がかかる。建物も新築時よりどんどん経年変化が始まっていく。よほどの大きい企業は別としても次の現場が仕入れられない。



大きな建売業者の場合、更地の時の売り出し価格より完成してからの価格が1000万円近く下げることも

珍しくない。年間何千棟のうちどこまでが減価償却できるのかというのを広い範囲で考えているので

どうかすると各仲介業者とのお付き合い(接待とか…etc)の親密さによってはこちらが思うよりもかなり安く

値引ける場合がある。こんなには引けないよね(安く出来ない)って思ってるくらいの額にすんなり応じてくれる場合があるのだ。ポイントは既に建物が完成しているのに売れていない物件。傍観者の目で見て物件自体に癖があり成約するのに苦労している物件。

ま、言葉にするのと簡単だがこういう不人気の物件の場合思いもよらぬ値引き交渉可能となる場合が

ある。まぁ独断と偏見になるが例えば建物が完成しているのに、ちっとも売れていない多棟現場の物件。



そんな物件があったらこの時期ダメもとで交渉してみてもいいかもしれない。

これも営業マンの力量で答えは、

変わってくるんだよねえ。




次に中古マンション、中古住宅の場合。これは基本的に売主様は一般消費者の方である。

(業者が買取をしてリフォームを施してから売る場合を除く)


まず一番大切なのはこの該当物件についている抵当権残債額。ようは借金。それをつけたままで売る訳には行かないし、第一、所有権の移転が出来ない。尤も担保割れ(残債額の金額が売買価格を上回ってしまう場合)の部分を現金で充当する。あるいは銀行でお金を借り入れ出来る場合はこの限りではないが。



ただ問題なのは物理的に売却する不動産についている抵当金額よりも高く売れる場合。

抵当権がついていない場合。

(その判断はどうやってするかって…)

→一番手っ取り早いのは担当している不動産屋に調べるように頼むことです。



こういう場合は気持ちの部分fだけの問題ですからこの時期であれば最大限の譲歩

引き出せる可能性があると思いますよ?




ま、要は物理的に値引くことが可能であれば物件にもよるがこの年末の時期は

価格交渉(指値)がしやすいと云う事だ。





                             

                           読んどくか…なぁ???



      はい~これにて一件落着ゥ。







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2005-11-10 23:23:23

住まいってどうよ-⑧ 業者間ってどうよ?

テーマ:住まいってどうよ?

さてさてまたまた1週間たってしまいましたねェ~ 今週はアメブロ繋がりにくかったり、仕事も結構バタバタしてたりで本当にアッという間に過ぎちゃったんですけど・・・

これから年末に向けて飲み会なんかも増えてくるし、

歳末交通安全で警察の取り締まりも厳しくなるし…ま、バタバタしますよね?


◆そんな訳で“不動産とハードロック”の良心とも言われている(?)『住まいってどうよ?』

時間です。今回は業界の裏事情。業者間若しくはそこにかかわる人達の裏事情(?)編、

行ってみたいと思います。


基本的に不動産仲介の業界で働く人ってのは圧倒的に業界の中を渡り歩くことが多い。または周辺業種

(建築・行政書士・司法書士・測量士等)に職種を変えたり働く場所(地域)を変える人も少なくないし、在庫を抱えるというリスクがない分、比較的元手がなくても独立しやすいのである程度自信がついたら独立する人も後を絶たないし、そんな中で数字を作れる営業マンや才能のある人というのは引き抜きがあったり、独立して失敗してもまたどこかでやり直している人も数限りない。

要はどこかの会社の看板を借りて自分自身で営業しているという感覚の人が多いし、

故に給料体系も完全歩合制度を採っている所が多いのだ。


この不動産業者ってのは色んな形態を指すんだけれどもまず、


主に他所様の土地を購入して取得して、そこに建物を建てたり、リフォームしたりして新築分譲

(建売・条件付・マンション等)や、リフォーム済みの中古住宅・マンションとして商品化し、

 販売は他社仲介業者にお任せの売主業者。


折り込み広告やステ看板、投函チラシ・店頭来社・IT反響等で購入希望、お住み替え希望

  方からのお問い合わせを待ち成約していく仲介業者。(全仲介)


所謂、大手仲介業者。(全仲介)勿論チラシも入れるが、あまりチラシは当てにせず、

  主に売却不動産大募集!等の投函チラシで売却から入っていく場合が多い。銀行からの紹介

(信託銀行系の大手仲介業者には コレが多い)、IT反響等からも売り買い問わず成約していく。


賃貸専門で営業している会社。


本当に大雑把な分け方だが大体にしてこんな感じである。①と②を兼業している業者も多いし、

(小規模なトコに多い。)④の賃貸業務も兼ねている所もある。①の業者の仕入れの方法も様々あるので

またそこらへんについては別の機会に記そうと思う。


この中で②、①は大体は担当者にもよるが基本的には仲が良い。だって①の売主業者ってのは

そこの会社の商品売ったりそこに買って貰ったりしたらそこで商売が成り立つ訳だからね。

立派なお客さんでもある訳だ。①と②を兼業しているようなとこってのは会社によるけれど大体にして

仲介部門とセクションの別れている所が多い。(だからややこしい場合もあるんだけど。)


問題は同士や③、③同士の場合で基本的には余り仲良くない。の大手仲介業者なんて

営業所が違えば敵同士だ。ましてや大手の看板のない業者に対しては『街場』・『街場業者』と呼んで

バカにしている場合も多いんだけど…給料体系も前述のような歩合制ではないし、意識的にも会社員的な

要素が強いので、一般の消費者の方から見たら比較的近づきやすいと思う。但しの業者とは付き合

いが殆どないので、一般公開に先駆けて先行販売する①の業者の物件情報等には弱い。また、慢性的に

人材不足なので何も知らない新人営業マンがついたりする場合もある。どっちが良いか悪いかなんてこと

はそれこそケースバイケースだからココで言い切ることは難しい。ただ不動産売買の営業に関しては大手・

中小問わず担当者の力量による所が極めて多いんだな。



④の賃貸に関しては全く別世界。賃貸のお客さんを深く追客すると言うのは余り聞いたことはないし、

じっくり人間関係を作って長年かけて成約していくということも多い売買の営業とは仕事内容が違うが、

賃貸物件のオーナーに対しての営業とか数字を日々積み重ねていく為にその都度、瞬間的に

判断を迫られる場合も多く、決して楽な仕事ではないと思う。また②や③の中には同じ社内で

どちらでもやる場合が多くあるので賃貸を借りるつもりで相談しに来たら購入してしまったというケースも

少なくない。この賃貸というのは管理業務を行うことにより業者にとっては一つ一つは小さくても積み重ねれ

ば安定した固定収入が得られるので業界内には『賃貸を制するものは不動産を制す』なんて言葉が

あるくらいだ。



『あんまり業者同士仲良すぎても…なぁ~』


ちょっと成功したり、①の売主業者に勤めて周りから持ち上げられ偉くなったような気がすると横柄な態度をする人が多かったりもするこの業界。担当の人を選ぶのは厭くまでお客様なんです。


お住み替えを検討中の方、看板に拘らずに色々な営業マンと話してみてください。

いい出会いがあるといいですね。



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2005-11-03 09:09:09

諸費用ってどうよ?

テーマ:住まいってどうよ?

ああもう1週間たってしまいました・・・

“不動産とハードロック”の良心、週一のマジ企画“住まいってどうよ?”のお時間です。


今回は『諸費用ってどうよ?』って云うお題目でいってみます。


諸費用・・・やだよね。本体価格以外にも銭がかかっちゃう。まぁ何を買うんでも消費税はかかるし・・・


車でもバイクでも旅行のツアーパックでも広告見てて『おっ、安いぢゃん?これ。』と思っていても実際に

問い合わせてみると諸費用が入っていなくて『ああ、やっぱりなぁ。そんなもんだろ』となるケースが

少なくない。だったらコミコミで表示しとけよぉ~と思ったり・・・


不動産に関してももやっぱり諸費用ってのが係る訳でして・・・

その内容について安く出来るモノ出来ないモノがあるし

・・・また購入する物件によっても変わってくるので…

但し安く出来るものの中にはケースバイケースの場合があり… 

コレが絶対ということはないので予めご承知置きのうえ参考程度にして頂ければ幸いです。


まず、思いつくままに並べてみる・・・

①登記費用

②ローン保証料

③火災保険料

④仲介手数料

⑤水道加入金

⑥建築確認費用

⑦ローン代行手数料

⑧修繕積立金基金(マンション)

⑨建物設計費用

⑩建物消費税(売主が法人である場合)

⑪契約時収入印紙代

ざっと思いつくままあげてみたがこの中でどうしても必要な費用ってのは①、②、③、④、⑤、⑧、⑩、⑪ってところか?ただ新築の建売住宅なんかは⑤、⑥、⑨あたりはその会社の規定にもよるだろうけど、

価格に含まれていることも多い。


この中の①の登記費用だがこれは基本的に登記する時の税金(登録免許税)と司法書士への報酬から

成り立っている。登録免許税は物件の売買価格×1000分の2(適用条件を満たせば1000分の1.5)

で算出できるが、この他にローンを借りた時に抵当権を設定する場合の抵当権設定登記費用や、

司法書士の手数料、交通費などが入っており、新築の建売住宅なんかでも当方指定の司法書士を

ご利用して頂きます。となっている場合にはその建売会社に紹介料としてバックマージンを渡すケースも

少なくない。だから余りにも登記費用が高いなという場合にはご自身で司法書士へ依頼するのも一考かと

思う。但しそれを条件にしている(その書士が指定になってる場合)会社ってのはそのマージンも合わせて

計算しているんだろうから、どうしてもその該当物件が気に入っていたらあまりそこに拘らない方がいいか

もしれない。買えなくなったら元も子もないからな。



②については手っ取り早く云っちゃえば生命保険。(団体信用生命保険という)ローンを組んだ名義の方が

亡くなったり働けなくなったりした時に保険でカバーしますよって奴。これは銀行でのローンの組み方によっ

て異なるが、大体金利0.2%と引き換えに銀行で負担してくれる場合が多い。金利重視で保証料は自己負

担するので金利は安くして欲しいという希望の方はローン実行の金額より予め保証料分が減額(差し引き)

されて当該ローン実行時に口座へ振り込まれる。



③についても銀行とセットになっている場合が多いのだが掛ける年数や幾ら掛けるかによっても価格は変

わってくる。割り高の地震保険もセットで勧められる場合もあるし、保険については結構皆さん、言われたと

おりに署名押印してしまうもんだが、ここは意外な落とし穴である。例えば保険代理店に知り合いがいるっ

て云えば、火災保険は自身でかけられる場合もあるし、保険も長期組めば割安にはなるし途中で売却して

も余ってる分は計算して返却してくれるのでこれは考え方次第だけど当初係る費用をなるべく最低限で済ませたいって方要CHECKだな。


⑤に関しては水道加入金の額ってのはその行政区によって決まってるから水道局に問い合わせてみると

 良い。


勘の良い方は既にお気づきであろうが⑥、⑦、⑨に関してはこれはなんとでもなる部分なんです。

別にこうゆうモノをとらないところはとらないし。なんでもそうだと思うんだけども会社の規定で決まっている

ものだからどうにもならないといわれたらそうなんだろうと思うし、それが原因で売れなければ会社も考える

だろうし、本当にケースバイケースだと思うんだけれども、もしも諸費用について突っ込めるとしたらそこの

部分なんです。逆に言えばあんまり最初からホイホイとこの部分を値引きすると不安になりますよね?

『そんなに物件に対して自信がないの?』って。


これは我々仲介業者の④の仲介手数料に関しても同じコトでよく手数料が高すぎるとか引いて下さいって

お客様が多いんだけれどもやっぱりケースバイケースだと思いますよ。


最初から安くするって業者も存在するだろうし、業者(仲介業者含む)によってはだったら貴方とは

契約しないという姿勢で臨んでいる業者もあるだろうし、買い替え(売却時・購入時)を全てお任せ

頂いたのでここは勉強させて頂きますって業者もあるだろうし…


ちなみに俺の場合はこの仲介手数料に関しては当然受領させて頂ける報酬だと思っています。

お客様個々のご事情は配慮させて頂きますが売買価格の3%+6万円×消費税は頂いています。

それだけの報酬を頂くだけの質の仕事はさせて頂いているつもりですから。


ただ微妙な言い回しですがその都度お客様のご事情によって、どうしても融通を利かせなくてはならない

時、関係者が皆納得するような事情が発生した場合は気持ちよく契約させて頂く為に努力はします。

例えば、最初から『ウチは2%でやりますよ』なんてのはやりません。


係るお金を少しでも安くしたいという気持ちは皆、同じ筈。

少しでも売り上げを上げて企業利潤を追求したいという気持ちは業者なら皆持っている筈。


これは不動産売買に限ったことではありませんよね?どんな売買取引でも設定価格や

決まりごとはあるしそれに対して見合ってないと思われたら個々に交渉するしかないと思います。

きっと俺が購入する側であればそうしますから。



◆ちなみに消費税に関しては土地の売買に関しては係りません。戸建、マンション、中古、新築を

問わず個人間での売買においては消費税は掛かりません。業者が売主の場合建物相当分に

  ついてのみ消費税が掛かるのです。


◆上記に記した諸費用のうち青字部分は中古住宅や中古マンションの場合はかかりません。

 既存のものが使えるし、マンションの修繕積立金はそのまま継承されますから。


◆また中古物件の個人間売買の場合、基本的には現況有姿(あるがままのすがたで)売買するという

  のが基本になりますから、例えば該当物件の掃除や付帯設備の点検整備や修繕修復等は

  これも基本的に は購入した売主側の負担になります。

























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2005-10-27 09:09:09

住まいってどうよ-⑥ ローンってどうよ?その【3】

テーマ:住まいってどうよ?

           (上記画像と本文は全く関係ありません。何となくのイメージです)



いやぁ、もう1週間経ってしまったんですねぇ。早いなあ。ええと、風味一族の内紛も意外な伏兵“珠姫”

さんの水素爆弾で一応の“fin”をみたということで落着し舎弟は“週一企画”

【不動産とハードロック】良心と呼ばれる“住まいってどうよ”にいってみたいと思います。

ローンのトコばっかり記事にしているようですが、やっぱココって一番大事なトコだと思うし、

一般消費者の皆さんと直接商いさせて頂いている我々、不動産仲介業者側から見ればここを

しっかり把握しておかなければ、それこそ無駄な動きどころか、逆にお客様が物理的に購入出来ない

不動産をお奨めすることになりかねませんからね。ただこの住宅ローンの規定とか事例とかってのは、

非常に微妙な問題でして住宅ローンに関してはその住宅ローンを組まれる方ご本人の属性、ローンを組む

金融機関(一般的には都市銀行または地方銀行)担当するその銀行のローンセンター、支店、そのローン

を担当する担当者の力量、担当する不動産仲介会社の担当の力量によって微妙に、いや時には随分異な

る結果が出てくる場合がありますんで・・・


以下に記すのは私こと1987whitesnake“舎弟”がお客様の住宅ローンを経験してきた中で

厭くまでも基本的なことを羅列しただけであり…

中には“え~そんなの無理だよ~”って思われることもあるかも知れないし

中には“うっそ~それならこうやれば通るでしょう”っていう例もあるかも知れない。



だから厭くまでも一つの参考にして頂ければ幸いだ。まずは幾ら組めるか

(どの位借り入れを起こせるのか?)という今回の本題に入る前に…


どんな方が借り入れを起こせるのかという点。これは前回のこの記事 を是非ご参照して頂きたい。

基本的には会社員の方、または会社組織に務めていても確定申告されている方を対象とさせて頂きたい。


これはある程度大きい会社自営(役員)の方ということになるとその方本人の審査は勿論、

その会社の内容まで審査にかけられてしまうのでそれこそ個別対応の審査になってしまうわけで・・・


基本的には赤字で申告されている個人(税金対策の為であったとしても)の方に対しては

銀行は冷たい。但し会社資産内容、引内容(先)、業務内容等によってはどういう基準があるのか

は知らないが『特例』の一言の下に割りとすんなりローンが通ってしまう場合があるのだ。

だからお心当たりの経営者の方は出入りしているメインバンクの担当者に、

『ところでウチ、住宅ローンってどうよ?』って尋ねてみるのも一考かと思う。


但し、この出入りしている担当者が住宅ローンにある程度熟知した方であれば問題ないが、

大切な顧客には皆担当営業マンはいい顔をしたがるもの。口で言うことと実際に住宅ローンを

案件として保証会社にあげてみるのとでは大違い!!余り真に受けないほうがいいですよ。

特にこの手の『ええっ!銀行の人は大丈夫っていってたのに!』ってパターンは信用金庫に多い。

断言しちゃうと刺されるかもしれないが・・・

誤解を恐れずに言えば東京・神奈川・千葉・埼玉あたりの首都圏では

信用金庫の人の言うことにはお気をつけ下さい。


それでは自営の方へのご説明はこのくらいで・・・


まずは前回の記事でも触れていたように住宅ローンを組むためには安定した収入が見込める方、

源泉徴収票が税込みで200万円以上の方。


(または自営の方なら確定申告を始めて3期分(3年分)黒字で200万円以上申告されている方。)


源泉徴収票が出るのは年末に出るわけで源泉徴収票が出ている勤務先に就業してから1年未満の人でも出てしまうのだが・・・



銀行は原則的には就職してから1年未満だと取り扱ってくれない。


筈なんだけども・・・


①就業している会社の業績が良い場合。


②親、兄弟の連帯保証が取れる場合。または担保提供(土地やマンション等)をつける場合。


③親・または子供がある程度裕福で当該銀行に少なからず深い関係がある場合。

等ケースバイケースだが就業1年未満でも扱ってくれる場合があるのだ。


①・②の場合は銀行の担当者の力量やローンを持ち込む不動産仲介業者の力量でその結果が変わる

場合が無きにしも非ずだが

③の場合(なかなかそんな人もいないとは思いますけれどもね)は我々仲介業者が行くよりもその関係の

 深いお客様から直接銀行担当者に頼んだほうが良い返事が得られることがある。



ま、それは特例ですから・・・

取り敢えずは源泉徴収票が出る方なら1年以上働いている年収200万円以上の方。

若しくは

(基本的には)確定申告を3期以上されていて黒字で申告されている方。

を対象に・・・厭くまでも基本的な話だけ。


上記の条件が満たされている方であれば基本的には銀行の基準にもよるが年収が200万円以上であればその30%、年収が500万円以上であれば35%以内が住宅ローンに支払う金額であれば可能であるといえる。


例えば住宅ローンの支払いが月々50,000円でボーナス払い無だと年間に×12で600,000円払っていることになる訳ぢゃないですか?その600,000円が1年間の総支払額だとするならば・・・


年収300万円の方なら600,000÷3,000,000=0.2で年収の20%の返済比率なのでラクラク大丈夫。

(他に借り入れがなければ)


実際にやってみましょう。先の例は少し金額が低かった例なので・・・


例えば年収500万円のAさんが3000万円の新築を買いたい。 手持ち金額はゼロで。

まず不動産購入には物件価格以外に諸費用がかかる。車だってかかるでしょ?

納車整備料とかさ。強制保険とかさ。詳しいことは書くとまた膨大な量になっちゃうから

別の機会に記します。


んでどの位掛かるかっていうとここは多めに大雑把に見て新築なら大体10%(一割)みておけば間違いない。

実際にはまず10%かかることは少ないと思うけど・・・

まあ建物表示登記から・・・いいや諸費用のことはまた別の機会に書きます



とにかく諸費用と合わせて3300万円、契約時にお金がないと契約できないとかまたその問題はおいといて

要は年収500万円(税込み)(他に借り入れなし)の方が3300万円借り入れを起こせるか・・・


3300万円(借り入れ金額) 利率2.375%(実際は固定金利とか上限固定とか色々あるけど)

420回(35年間)では???


ズバリ月々均等ボーナス払いなしで115,775円。年間だと1,389,300円んで返済率は・・・

27.7%・・・おお組める・・・


と思いたいトコなんだけれど実際銀行は審査時には金利を(銀行によって異なる)4%とか

10年固定の金利でみるので・・(そうだ実行金利でそのままみる銀行もあるんだった)


まあこの人は年収も500万円あるので返済率35%以内でみれるし・・・

恐らくどこの不動産仲介業者に言っても大丈夫だと言われるでしょう。


だから非常に乱暴な速算法なのだが(他に借り入れがなければ)御年収(税込み)の約6.2倍位まで、年収が500万円以上の方はもう少しは借り入れを起こせるというのが今回の乱暴な結論だ。


繰り返すようで恐縮だがこの住宅ローンの問題は非常にデリケートで“これだ!!”と言い切ることは

出来ないので厭くまでも他に借り入れがない(または審査時までには既存借り入れを返済によってゼロに出来る)状態であれば大体税込み年収の6倍くらいまでは借り入れを起こせるであろうということ。



あと買う物件が何でも良いというわけではなく銀行が住宅ローンを貸し付けるに当たって

抵当権を設定するに足ると判断する物件(築年数、接道、都市計画区域等々)であること。

これを書くとまた膨大な量になってしまうのでまた機会があれば・・・




あっ!当風味一族広報担当右大臣“taku2103”さん のところで接道関係など

詳しく掲載されているので興味のある方は是非ご一読を・・・




                         



ふぅ。疲れた。   このシリーズ疲れるなぁ・・・

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2005-10-20 22:50:05

住まいってどうよ-⑤ ローンってどうよ?その【2】

テーマ:住まいってどうよ?

お待たせいたしました。週に一度の好評(?)企画。いまや“不動産とハードロック”良心とも言われる

住まいってどうよの時間です。


全記事でも触れましたが不動産(マンションや中古戸建、新築戸建、土地、店舗から1棟売りのビルやマンションに至るまで)を購入しようと思ったら、現金で一括購入出来る方ってあまりいないですよね?

皆さん金融機関からお金を借りて買われているのが現状だと思うんですけど・・・


今回は基本中の基本、(私)でも住宅ローンって組めるの?ってとこ記事にします。

ただこの問題は非常に微妙な部分があり中には特例とか特別枠で金融機関の審査基準を満たしていなく

ても利用できるケースがありますんで厭くまでも一般的なケースとして参考程度に読み流して

やってください。



    はい。誰でも分かる簡単なところから行きます。

まずはこの人。はいビーバップの菊リンです。この人は組めません。なぜなら働いていないから。

もっと云うなら成人してない上に源泉徴収票が出ていないから。

(菊リンは漫画の中でも未成年だったよね)

ま、高校生は学生ですから。勿論専門学校生でも大学生でも同じ、例えば成人している大学生できちんと

した副収入(バイト程度ぢゃなくって安定収入)があり、(例えば500万円以上)きちんと確定申告もされて

いる方がいらっしゃればそれは個別の相談になるでしょう。目的や該当する購入物件如何によっては話を

聴いてくれる銀行はあると思いますよ。


  はい次。大さん。(団長)

団長は多分国家公務員か地方公務員の方なんで民間の金融機関でも公庫でも警察に勤めてる方専門の

金融機関(警信)でも問題なく組めるはずです。簡単に組めるどころか何処の都市銀行や地方銀行でも

超Aクラスの優良なお客様なので住宅金利の優遇やその他もろもろの優遇を受けることが出来るでしょ

う。返済比率(年収に対しての住宅ローンの年間返済額の割合)が各銀行の基準値を若干オーバーしたっ

て団長の属性なら大丈夫。但し団長が過去にカードの延滞事故を起こしたとか信用照会に名前が

出てきてしまうサラリーマン融から多重債務しているとかであればまた話は別です。



  はい次。寅さん。


寅さんは・・・多分組めません(渥美清さんは組めたと思いますよ定職を持たない上に住所不定。

源泉聴取票も出なければ、恐らく住民税も払ってないんぢゃ・・・いやそもそも住民票あんのかな?

柴又にあるとすれば、おいちゃんが払ってくれてんぢゃないかと思うんだけど・・・いや待てよ。

寅さんが意外にしっかり者で“さくら”かなんかに毎年きちんと確定申告出させて黒字収入が

3期分以上あって、所得税や住民税もきちんと払っていたら・・・しっかりと身を固めるんで

その為に家を買うとしたならば・・・いやそりゃないな。それだと寅さんぢゃなくなっちゃうもんな。


はい。次、家政婦は見たの市原悦子さん

俺、この人の役柄や名前よく知らないんだけど、たぶんあの探偵は趣味でやっててメインの収入は家政婦

やって稼いでんだよなあ。すると例えば家政婦会かなんかに所属してて、社員扱いになってて源泉徴収票がもらえるんであればOK。(他に借り入れや過去に延滞事故等なしとして)または継続した安定収入

があり3年以上確定申告で黒字にしていればその額に応じてある程度まではお話は出来ると思います。

住宅ローンに関しては男女の差は殆ど無。職種の差別も殆どありません。例えばこの家政婦さんのような

仕事を奥さんがやっていてきちんと源泉徴収票が貰えるのであればその年収額(税込み)の半分の額を夫婦二人で合算して返済比率に参入することも可能だったりします。



   はい~ 最後は星桃次郎。

文太兄ィ演じるこの桃次郎さんもジョナサンも結構ローンは厳しいんぢゃないかな~あの2人とも恐らく

会社とか組織に所属してなかったよね~

いやトラッカーって職業は全然OKなのよ。例えば○○運輸で年収400万円あって勤続2年ある。ってんだったら全然余裕。もちろんアルバイトぢゃ×社員として働いていてきちんと確定申告しているか、または源泉徴収票が出ていること。これで他の借金がなければあれば全く問題ない。

でも桃次郎は多分・・・少なくとも確定申告なんてのはしてなそうだよな。あんなに飾ってるから

オートローンも有りそうだしねェ・・・



なんか半分ギャグみたいになっちゃったけどココに某銀行の借り入れの規定を載せておく。




・満20歳以上満71歳未満で、最終ご返済時年齢満81歳未満の方

(要は最長で35年間までだから35年ローンを組む年齢の限度は46才っつーことだね。別に35年組まな 

 きゃ71歳未満であれば収入さえあれば組めるってこと。)

銀行が契約する生命保険会社の団体信用生命保険に加入が認められる方

(健康診断とかなにもない。はっきりいって自己申告のみだからよっぽど見た目 やばそうな人ぢゃない限り

 誰でも大丈夫)

・安定した収入のある方で、前年度税込年収200万円以上の方

(まぁボーナスなくっても月に税込みで最低17万位はないと基準に達しませんよって話)






はい次は幾ら借りれるか編。
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2005-10-12 22:51:24

住まいってどうよ?-④ ローンってどうよ?

テーマ:住まいってどうよ?

週に1回は真面目に記事ってみようと執拗なキャバ嬢からのお誘いも心を鬼にして断り、パソコンの前に

いる“1987whitesnake”こと“舎弟”です。さて今回のテーマは結構難解。家とかマンションとかを購入しよ

うって時になかなか現金で買える方は珍しいわけで(そりゃ中にはいますけど)まあ今現在、親と同居して

いる人や既婚、未婚の方も含めてやっぱり住まいを購入しようとする方はその為のお金は民間金融機関や公的融資或いは社内財形等で借りようとする方が殆どだと思うのだ。俺が今までにお客さんの融資を補助させて頂いてきた中では殆どが民間銀行から借り入れを起こす方が多かったな。

まぁたまには公庫で借り入れる方もいたし、農協とか労金とか、また警察にお勤めの方は

警信っていう専門の銀行(金融機関)があったりとか…


いかんいかん話が横道に逸れたが要は厭くまで私こと“舎弟”が実務レベルで経験してきた中で、

どんな方がどれくらいローンが組めて月々幾ら位になってそれって得なのかどうなのかを記事ろうかと思っただけであり、中にはその方の収入属性によっては当てはまらない特例も多々あるとは思うので

一人の不動産仲介業を生業としている男の意見として聞いていただければ幸いです。


まず初めに…住宅ローンが無理なく組めるのに賃貸物件を探されているお客様に対して

購入するのか賃貸に住むのかという話題(そういう話題されること自体が嫌な人には謝るけど)

を振り、更に住宅ローンとお家賃を比較して

購入するのも視野に入れてみたら如何ですかという話をすると

『そうそう不動産屋さんって買ったほうが得だよってすぐ勧めるからいやっ!』という声を多く聞く。


うんうん。これはね。その人、その人の個々の事情にもよるし、例えばお勤めの会社が賃貸物件を

借りている社員に対して家賃補助を半分以上出してくれて、おまけに出張や転勤が多いから

買ったって勿体無いという方やもうすぐ子供が生まれるんだけど実家で育てたいんで、今買っても

勿体無いんだという方にはそりゃ無理には勧めませんよ。

(少なくても俺はよく考えたほうがいいですよって言うよ。)


俺が声を大にしていいたいのは…家賃補助も大してないし、地元で就職していて実家に帰る予定も

ないのに高い賃貸のワンルームや高い賃貸のアパート・マンション・貸家に住んでいる人達。



大きなお世話だが『勿体無くないですか?』ってこと。


はいはい。そりゃね。住宅ローンってのは1年や2年のローンじゃないさ。30年、35年の長いスパンで

払っていかなくちゃならない。仮に月々の支払いが現在の家賃よりも少なくなったとしたって35年

間の長い期間ローンを払っていかなくちゃいけないんだ!おまけに金利だって替わるかも知れな

いし、買った時よりも安くなったら大損ぢゃないか?おまけになにか事故にでもあったり急な転勤があ

ったら勿体無いぢゃないか?


そうなんだよね。我々不動産売買を毎日眼の当たりにしているので感覚的に麻痺しちゃってる部分もある

だろうし、なによりも長い期間ローンを払っていくということがブレーキになるんだよなあ。

あのね。色々な考え方があるんだけど・・・賃貸にずっと住んでいるってのは確かに住宅ローンを背負わな

くていいから気分的には楽だと思うし、将来なにか趣味や事業の部分でお金が入用になったときにお金が

借りられなくなったら困るってのも分かる。でもさ毎月払っている家賃は誰かの(オーナーの)貯金になって

るんだぜ?勿体無くね?

俺が提案したいのは特に若い20代30代の人達に

①今の家賃より支払いが安くなる。

②将来に渡って買ったときより安くなりにくい。

③それでいて自分の家が持てる。

この条件を満たすんであれば購入を視野に入れてもいいんじゃないですかってこと。

別に営利目的でいってるんじゃなくて単なる俺のお節介なんだけれども・・・


勿論不動産を持てば固定資産税を年間定額納めなくちゃならないが・・・

なによりも不動産が手に入るんだぜ!!

35年間もの長い期間ローンを払い続ける替わりに家が手に入るんだぜ!

言い換えれば住宅ローンっていう制度を利用した方が安くて広くて駅まで近い住居に

住むことが出来るって訳だ。


分かりやすくいうと1500万円の中古マンションを100%ローンで買って5年後に売ったとしよう。

ローンの残債額は1200万円だとする。それが例えば1400万円で売れたとしたらどうよ?

5年間100万円で住んだことになるんだよな。しかも分譲タイプのマンションに。

5年間で100万円っていったら1ヶ月16,666円で分譲タイプのマンションに住めるんだぜ。

(まぁこれは極端かも知んないけど。)



勿論これはある一方向からだけ見た非常に一方的な見方とも言える。そんなうまい話なかなかある訳が無いし、第一、5年後にどうなるかなんて誰にも分かるもんぢゃない!!

ましてやこの政局が不安定な時だ。仕事だってどうなるか分かったもんぢゃない!!


そうです。その通りです。だから俺はそんな限界ギリギリでローン組むことは勧めません!!

将来的には大きな家を建てたい方、外国に移住したい方もいるでしょう。


でもさあ、場所にも寄るけどちなみに俺の住んでるマンションは俺の買った部屋と同じタイプの賃貸に出ている部屋が¥90,000だぜ。俺は月々の住宅ローン約33,000円。管理費修繕積立金が約15,000円。

合わせたって50,000円いかねえもん。売ったってローン消えるくらいなら売れるし。

そりゃあリスクはあるさ。でもそもそも賃貸借りてたら5年で更新料の計算入れなくたって5,400,000円

かかるんだぜ!!その¥5,400,000のお金が他人の貯金になっちゃうことだってリスクっていえばリスクな

んじゃないの?住宅ローン払ってりゃ俺なんかボーナス払い無だから・・・管理費修繕積立金払ったって

¥2,880,000しかかからない!(5年で)しかも住宅ローンは減ってる。あとはそこそこの値段で売れりゃ

(住宅ローンの残債額より上回っている値段)で売れりゃ次に住む住居の頭金になるじゃんよ?


なに?そんなにうまい話はないって・・・うん。その通り。そんならどうやったらこういううまい話って言うか

家賃と比較したら破格の支払いで住めてしかもリスクが少なくて済むのか?


ここが大事なトコ。すくなくても首都圏或いは6大都市なら最寄

から徒歩圏内であるということ。

     極論で言えばマンションなら10分以内。戸建てなら15分以内。


それと次にはマンションなら管理会社、管理組合がしっかりしていること。

(管理費・修繕積立金の支払い滞納者はいないかちゃんとした管理会社なのか?

 修繕履歴・修繕計画はどうなっているのか等)

戸建てであればちゃんと接道義務を果たしいているのか?瑕疵担保責任は負えるのか?境界の明示は?



駅から歩けない物件を買おうとしてる方、マンションなら○○○○中野とか○○○○○ガーデン三軒茶屋

という名前でいかにもそこまで徒歩圏内で売ってるマンションなのにも拘わらずバスじゃないと行けない

或いは歩いて25分とかいうのであれば(徒歩圏内っていうのは20分まで)

そこで骨をうずめたいという覚悟がない限り止めたほうがいい。


ディズニーランドは浦安にあっても東京ディズニーランドで繁忙しているが、

不動産では買い替えを視野に入れて探している方であれば悪いことは言わない。

駅から徒歩圏内の物件を検討した方がいい。新築の場合でも中古の場合であってもだ!

バブル崩壊以降駅まで歩けない不動産(場所にもよるが)は本当に下がり幅が酷い。

幾ら価格を下げても中々売却できないのだ。事実今現在不動産を探している方の

殆どは必ず購入希望条件として○○駅から歩いて○分以内というのをトップに

持ってこられる方が多い。(少なくとも首都圏ではそうだと思いますが…)



まあこれも独断と偏見なんだけれども若いとはいえ、少なくても年収1000万以上の会社員の方が

月々10万円以上のローンを払っていくのに何ら不安がないというんであればこの話はまた違う。



たとえば手取り月給25万円くらいの人で月々家賃を7~8万円くらい払っているOLやサラリーマンの皆さんに伝えたい俺なりのとある意見だと思ってください。

                




本当にこの話題は書くことが多すぎてとても収まりきらないし伝えたいことの半分も書けなかった。



だので次回もこの続き、どんな方がいくらくらいローンが組めるのか?あたりからやります。

質問、疑問、反対意見、大歓迎です。taku右大臣トラバお願いします。



ふぃー疲れちまったい。

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2005-10-05 21:40:40

住まいってどうよ-③ THE暴露します。売却・住み替えを検討されている方へ

テーマ:住まいってどうよ?

 

 

ちょっと間隔が空いてしまったが概ね好評(?)の“住まいってどうよ”第3回目いってみたいと思います。

今回は住み替え、所謂今現在不動産を所有しているんだけれどもこの現在の不動産を売却して次の

不動産を購入したいという方へのアドバイス的な内容(大きなお世話)を綴っていきたいと思う。


まずこの住み替えを希望している方のご事情には大きく分けて


①現在の家を売却してその売却代金で次のお住まいを購入したい。

②現在の家を売却して残ったローンを返済し次のお住まいを購入したい。

③現在の家を売却してローンの支払額を減らし、残額を次に購入する物件の

  住宅ローンと合わせて支払いが可能であれば購入したい。


という方に分かれると思う。勿論、中には不動産を売却した代金を事業用資金に充てたり借金の返済に

充てたりという方もいらっしゃるだろうし、海外へ移住するので売却した代金は貯金という方もいらっしゃるだ

ろうし、転勤なので次のお住まいは賃貸物件だという方もおられるだろうし、また現在賃貸マンションやアパ

ートにすんでいる若しくは親御さんと御同居していて別に売却しなくても購入出来るんだけどと言う方も沢山

おられるであろう。勿論、現在住んでいるお住まいと異なる環境に移るわけだから一般的には“住み替え”と

いって差し支えないし当たり前のことだと思う。


けれども今回は売却の必要性がある方に関してのお話である。前回の記事では購入に関しての広告

(チラシ)に関してよくある不動産業者の営業手法を記事にさせて頂いたので今度は売却に関して余計なお

節介を焼いてみようかと思った訳だ。信じる信じないは読んだ人に任せるし勿論俺が知っている知識が全て

ではないのは承知のうえだ。でも実際に読んでみて本当に住み替えの場面に当たっている人のなにか

参考になれば幸いだ。


よく(マンションなんかは特に多い)売却物件大募集とか求む売却物件とか限定して当該○○マンショ

ンを購入希望の方がいますとか限定して当○○地域をお探しですとかいうチラシがポストに投函されていた

り時には新聞の折込チラシに入っていたりするでしょ?心当たりのある方多いんじゃないでしょうか?

あのチラシは殆どが嘘ですから。勿論100%とは云わないし中には本当に依頼を受けてあのマンション

が売りに出たらまたはあそこの地域で土地が出たら教えてねって言われて探している場合もある。

気をつけなくちゃいけないのは『ええっ!こんなに高く買ってくれる人がいるの』って思うくらいの内容が

記載されている時である。やっぱ取り敢えず『本当かな~』と思いつつも問い合わせしたくなりますよね?


そんなアホな!だって購入希望のお客さんもいないのにそんなことしたって無駄じゃんとお思いであろう。

ところがですねぇ、不思議なことに問い合わせを受けてお客様の不動産を査定しに出かけると

なかなかその問い合わせのもとになったチラシのお客さんのことを深く突っ込んでこないのだ!!

勿論、中にはいるよ。早くその人連れてきてよとか誇大広告じゃないかとか突っ込んでくる人、

でもいくらだって逃げ道はあるんです。家だったら間取りが合致しないとか、方位が悪いとか

マンションだったら専有面積が足りないとか所在階が悪いとか。


だけどそのお客さんではないけれど売ってみせますよとか言って売却依頼の契約書(媒介契約という)

貰ってしまうのだ。勿論最初は相場よりも高めに依頼を受ける。・・・しばらくたって全然売れる気配がな

いと価格を変更して下さいとあの手この手で営業をかけてくる。不思議なことにこの時点まで来ても最

初と話が違うじゃないかと怒る方はあまりいない。大体の方がしょうがないですよね。このご時勢じゃとかい

って価格の変更(値下げ)に応じてくれる。また上記①~③の方であれば売れる前に次に住みたくなるよう

な物件を紹介されているから止むをえず応じてくれる。


この売却したいお客様を見つけてそれをそこから仕事に結びつけるのは実は大手といわれる

一部上場企業の仲介会社に多く見られる。


入ってきたチラシにええっ『この価格で売れるのなら売ってもいいかな』と思ったらそのチラシの宛先に

非通知設定でかけて『いついつ何時にこのチラシに書いてある方を連れてきてくれるの?その金額

だったら売るから早く連れてきてよ』と言ってみてください。


返ってきた答えが『取り敢えず会って話してください』とか『媒介を頂かないとご紹介できかねます』

か云う答えなら99%嘘ですから。ていうか相場価格なら余程癖のある不動産じゃない限り大体売れるか

ら。ただねこれも不思議なんだけども皆さん不動産広告や自分の住んでいる周りで新築だとか目に入って

いる筈なのにご自分のお宅だけ大事に使ってきたからとか、陽当たりがいいからとか環境がいいからとか

仰って高く売れると信じていらっしゃる。そんな方のがっかりした顔を何度拝見してきたことか・・・


でもね結構皆分かっててかけて(電話を)こられるんだよね。そうかけてこられるか方って云うのは程度の

差こそあれ今すぐに、或いは将来的には住み替えしたいと思っている人な訳ですよ。120%そこが気に入

ってて生活に何の不安のない人はいくら相場より高くたって売る訳ないじゃないですか?


結局、購入客の集客方法は前回の記事でも触れたけど売却希望の方の集客も同じで大げさに告知する所

から始める訳ですよ。じゃあどうしたらいいかって方の為に一つだけお節介。



☆基本的に不動産業者なんて偉く怖くもありません。怒りっぽい人や失礼な人(なにか勘違いをしてい

る人)が働いている割合は他業種に比べたら多いかもしれないけれども、何も怖がったり媚び諂ったりす

る必要はない。あのね一般消費者と我々宅建業者(宅建業者以外で怖い人達もいるけど一般の方が知り

合えるのは殆どがこの宅建業者)が万が一トラブルになったら怖いのは業者の方なんだよ?行政や法律

は余程のことがない限りは一般消費者を保護するように出来てるから。

(勿論相手が同じ一般消費者の方であれば別です)



なにかあったら都庁、県庁の宅建指導班とか国土交通省に相談してみるといい。

または相談しに行くぞと言ってやればいい。交通事故を起こした場合の歩行者自動車の割合くらい

消費者の味方をしてくれるから。



でも住み替えにはやっぱり信用のおけるパートナー(業者)を見つけて一緒になって売る側でも努力は

必要だと思うし大手だって地場だってやはり業者といえども人の子、いい人だなあと思ったら何とかこの

お客さんの為に得になるようになって差し上げたいと思うよ。だから会社の看板に拘らずに何人かの

業担当や若しくはその上司と話してみて相手の出方を見てみて自分と合うなあと。この担当の人

ならいいたいこと言えるなあ、一生懸命やってくれそうだなあって感じた人を信じるのが結局は一番早

いんじゃないのかなあと思います。月並みですみませんが。



はい~これにて第3回終了~







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