杉並で活動する　『”私”の不動産コンサルタント日記』

先日、ある本を読んでいて疑問に思いました。

「日本の不動産急浮上が始まる！」（かんき出版）

という新進の人気アナリストさんが書いた本です。

気付きや新たな発見が多い本で

●東京２３区の人口密度はニューヨークよりも高い。

●不動産のキープレイヤーは不動産会社では

　なく金融機関だ。

など、山手線内側物件への投資は損をしない確率が高い、

また、金融機関の動きを不動産を買うタイミングを図る

といった私の不動産指針が裏付けられて・・・・

（と言いますかお客様へ薦めている手前間違っていなくって

良かった～というのが本音ではありますが・・・）

勉強になった一冊です。

ただ、気になるのが人口減少が不動産価格に影響しない

という主張です。他国の例から、また人口減少と不動産価格の

下落の因果関係が立証されていないという根拠から

それを主張されているように思えるのですが、

私が思うにはこれは東京の中心地にいる

データ論者の陥り易い間違いではないかなと感じています。

というのも、あくまで扱っているデータは成約事例をベースで

不動産の平均価格を出しているからです。

そのため、売り出しをして売れなかった事例は

データとなっていないので、一概に価格が下がっていないと

いうことは言えない気がするんです。

価格が下がり続けて売れるに売れない方が

データに入らない訳だし。。。

あと、思うのが買手不在の不動産価格の上昇は

ないのではないか？ということです。

人口減少（世帯数の減少）は買手を少なくするのは

当然ですしね。

どうなんでしょうか？

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本日ご相談いただいたお客様からふと

このような言葉が漏れました。

「定年になって妻が入院してからというのも

貯金を・・・（取り崩している。）・・・」

今年になってから良く聞く言葉になってきました。

よくよく考えると定年後は支出＞収入を上回る

可能性が高くなります。

収入の面はまだしも、家族の入院など突発的な

支出は増えるでしょうし、この市況で子供など

家族からの援助が期待できないということもあります。

先日も家を探しているある取引先の方が

「広い中古の戸建を見に行ったら、かなり年配の

売主さんがいて、お話を聞いててみると

『今の年金暮らしだと固定資産税が重いので・・』

と売却の理由を教えてくれたんだけど、俺も定年後

そうなるかもなーと思って購入を控えたよ。」

と仰っていました。

不動産が重荷になる時代の到来かもしれません。

さて、既視感のある不動産業界の問答なのですが、

賃貸と購入どちらが得か？

というのがあります。

損得という金銭面の軸で図る問答なのですが、

このような定年後の話を聞くと、

死ぬまで支払い続けることができるのかどうか？

この軸で賃貸か購入かを判断した方が

妥当なのではないかな？

多くのお客様から聞いた結果、

家選びの基準は今後そこに求められるかもしれない

最近そう思うようになりました。

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　ちょっとアカデミックに仕事の成果をまとめました。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

　平成24年2月1日に親子間・親族間売買の背景に

おける平成23年通期のデータを取りまとめました。

対象件数は117件（ご相談依頼があったもの匿名は

除く）です。

ご相談のみのものは300件超（未集計）となりました。

各統計データは下記の通りです。

１）債務弁済関連・・約34.2％
２）支払不安関連・・約14.5％
３）相続対策関連・・約12.8％
４）持分売買・・・・約6.0％
５）兄弟姉妹間・・・約22.2％
６）その他・・・・・約10.3％

　平成23年上半期の対象件数は57件であり、下半期は

60件とほぼ同数のご相談依頼件数となりました。

ただ、未集計ながら300件超となった全体の相談数自体

では下半期が多い形となりました。

　特徴的な点としては、支払不安のご相談依頼で上半期

では5件だったのものが、下半期は12件と240％増の相談

依頼で、年末に向けて住宅ローンや事業ローンの支払い

に不安を感じている方がどうにかしようと思い、思い切って

依頼に来た様子が分かります。と同時に、お話の内容から、

続く不景気への疲労を感じています。今年も更に注意が

必要ではないかと考えております。

　また、兄弟姉妹間（親子親族間）での一般売買のご相談

依頼も注目の１年でした。たまたま売り手、買い手が親子

親族というものです。上半期10件だったものが、下半期は

16件と150％増の相談依頼で、融資依頼を含む困りごとが

まだまだ多いことが伺えました。震災の影響で、様子見に

なって数が少なくなるかと考えておりましたが、意外にも

数が増える結果となりました。

　総論となりますが、昨年も1年を終えてみればやはり債務

（ローン）絡みのご相談が多い1年でした。支払不安を含め

れば48.7％と半数近くが債務関連のご相談依頼という結果

でした。今年もその傾向は続くものと考えております。

また、６～７月には集計結果を出して参ります。

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