杉並で活動する　『”私”の不動産コンサルタント日記』

　ちょっとアカデミックに仕事の成果をまとめました。

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　平成24年2月1日に親子間・親族間売買の背景に

おける平成23年通期のデータを取りまとめました。

対象件数は117件（ご相談依頼があったもの匿名は

除く）です。

ご相談のみのものは300件超（未集計）となりました。

各統計データは下記の通りです。

１）債務弁済関連・・約34.2％
２）支払不安関連・・約14.5％
３）相続対策関連・・約12.8％
４）持分売買・・・・約6.0％
５）兄弟姉妹間・・・約22.2％
６）その他・・・・・約10.3％

　平成23年上半期の対象件数は57件であり、下半期は

60件とほぼ同数のご相談依頼件数となりました。

ただ、未集計ながら300件超となった全体の相談数自体

では下半期が多い形となりました。

　特徴的な点としては、支払不安のご相談依頼で上半期

では5件だったのものが、下半期は12件と240％増の相談

依頼で、年末に向けて住宅ローンや事業ローンの支払い

に不安を感じている方がどうにかしようと思い、思い切って

依頼に来た様子が分かります。と同時に、お話の内容から、

続く不景気への疲労を感じています。今年も更に注意が

必要ではないかと考えております。

　また、兄弟姉妹間（親子親族間）での一般売買のご相談

依頼も注目の１年でした。たまたま売り手、買い手が親子

親族というものです。上半期10件だったものが、下半期は

16件と150％増の相談依頼で、融資依頼を含む困りごとが

まだまだ多いことが伺えました。震災の影響で、様子見に

なって数が少なくなるかと考えておりましたが、意外にも

数が増える結果となりました。

　総論となりますが、昨年も1年を終えてみればやはり債務

（ローン）絡みのご相談が多い1年でした。支払不安を含め

れば48.7％と半数近くが債務関連のご相談依頼という結果

でした。今年もその傾向は続くものと考えております。

また、６～７月には集計結果を出して参ります。

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面白いことを聞きました。

ある金融機関で担当者の方とお茶をしていると

「そういえば、この前こんな案件がありまして・・」

と話が始まりました。

相続対策絡みの話で祖母から孫へ資産を移すのに

売買の形を取りたいというので、融資をお願いしたい

とある不動産業者が審査書類を持ちこんできたとのこと。

孫が債務者なのですが年収その他が足りないので

叔父を連帯保証人にしての審査書類。

では、さっそくと審査を始めてみると・・・

どうも叔父さんは破産されており、まだ履歴が消えて

いない様子。おいおい、連帯保証人として不適格だろう。

「何でその叔父が連帯保証人になったんですか？

その不動産業者は知らなかったんですか？」

「いやーそれが、その不動産業者、叔父さんが破産されて

いたことを知っていたのに、何とかなるでしょうと

審査書を上げてきたようなんですよ。（笑）」

（笑）。ぷっーとお茶が吹き出てしまいました。

破産した方が連帯保証人になるにはハードルが

高すぎだろう。

「その結果、審査はどうされたんですか？」

「どうもこうも否決ですよ、そりゃ。畑中さんならＯＫ出します？」

「出す訳ないでしょ。」

「で、その後、その不動産業者が別の連帯保証人をということで、

別の親族を持ちだしてきましたけど、もう色眼鏡で見ちゃうんで

何やかんや言って断ってしまいましたよ。」

いやー、話を聞いていて、同業者として恥ずかしくなってきました。

一般常識から言って、あり得ない話です。

でも、もっと困るのはお客さんの方だと思います。

本来、融資が通っていたかもしれないのに、順序を間違えた

だけで×。こういう話って数多いんですよね。

私もこの話を聞いて少し自分を戒めて仕事に望まないと

いけないな、と改めて思いました。

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先日、土地の貸主様（底地権者）から

ご相談を受けました。

「借地人が月１万円程度しか地代を払って

くれず、持っていてもしょうがないので手放したい。。。」

よくあるご相談です。

借地人は地代アップも、底地の買取も拒否で

「知り合いの弁護士からこの地代のままで借り続けら

れると言われている。」

と、現状維持をしたいがために、弁護士の肩書を

出して、脅してくるとのこと。

ただ、お客様自身も多くの弁護士や税理士の先生に

ご相談をされたようです。

ですが・・・・・・・・・・・・・

「先生たち全員とも、もっと地代をもらった方が

いいというアドバイスのみで・・・・」

今後、どうしたらいいか明確に指図はして

頂けなかった様子です。

それで埒が明かないので最後に弊社へご相談に

来られたのことです。

でも、よくよくお話を聞き、賃貸借契約書と言っている

契約書を見ると、どうもこれって使用貸借なのでは・・

いや、どう見ても使用貸借の関係だ　・・・・

もし、それなら土地の明け渡し訴訟で、通常に所有権化

すれば良く、その上で売却か利用を判断すればいい。

ということで、速やかに不動産に強い私の顧問弁護士に

電話をかけて、資料を送ったところ

「土地の明け渡し訴訟で所有権化できると思いますよ」

と明言をもらったので、訴訟費用などをこれからお客様と

相談する運びとなりました。

でも、気になるのは相手の知り合いの弁護士や、お客様が

相談した弁護士や税理士の先生達が何故それに気付かな

かったのか？ということ。

何ででしょう？・・・と顧問弁護士に聞いたら、あっさりと

「不動産に詳しい弁護士と税理士っていないですから」

確かにその通りかも。

一見、お金にならなそう、ということもあったかもしれませんね。

ということで、士業の先生に大事な相談するときは、相談料を

払ってしっかりとした回答をもらった方がいいかもしれません。

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