賃貸住宅の敷金に関する判決
2011-05-15 22:03:51 Theme: 住まい参考 例です
退去時に敷金(保証金)から一定額を控除する敷引特約は不当として
元入居者が家主に返還を求めていた訴訟で、
平成23年3月24日最高裁判所は、敷引特約を有効と判断し、元入居者の敗訴が確定しました。
所在地 京都府京都市西京区（関西）
専有面積 65.5平方メートル
月額賃料 9万6,000円
更新料 9万6,000円
保証金 40万円
入居契約 平成18年8月21日
契約終了日 平成20年4月30日
※退去時に保証金から21万円を差し引いた19万円が元入居者に返還されていた。
★契約概要★
敷引特約は関西を中心とした商慣習で、今回の事案では月9万6,000円の家賃に対し、
居住年数に応じて敷引金を18～34万円とする契約内容でした。
最高裁は、敷引特約について「当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額、
賃料の額、礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし、
敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合には、
当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して
大幅に低額であるなど特段の事情のない限り、
信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものであって、
消費者契約法10条により無効となると解するのが相当である」と判断基準を示し、これに照らし合わせると上記の敷引特約は、
賃貸借期間に応じて家賃の「2倍弱ないし3.5倍強にとどまっていること」に加え、
更新料のほかは「礼金等他の一時金を支払う義務を負っていない」ことから、
敷引金が高額過ぎるとは評価できないため、
「消費者契約法10条により無効ということはできない」と判決を下しました。
「消費者の利益を一方的に害する条項の無効」を定める消費者契約法が2001年に施行された後、
地裁高裁段階では特約を無効とする借り手側勝訴の判断が相次いでいました。
今回の判決は、
特約そのものは無効ではないと認めた最高裁の初判決になります。
詳細は以下のページをご覧ください
●裁判所判例検索システム
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?hanreiid=81180&hanreiKbn=02
●平成21(受)1679 敷金返還等請求事件 判決文
http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/20110325093237.pdf
特約に関して国土交通省から参考指針が関係者に過去配布されている
また関西地区は地域慣習が昔から違う
しかし家賃を不当に安く見せる方法は問題である。
・木造や鉄骨で作った物件は普通家賃が安い、建築費も違うがそれだけの問題ではない
隣、上下階から内緒話まで聞こえる
鉄筋コンクリートで厚さある壁や床などの物件は静かで安全、当然家賃が高くて不思議はない
しかし
地域によっては、１００万都市から転勤者が軽量鉄骨物件が同額の家賃で驚いていた、
（大手プレハブメーカー）
２０万の人口地域
現在は不景気なんで借りるほう、が有利、被害が少ないが注意は必要
上記２０万の地域は
例を教えると水道工事費がとんでもなく高い、通常５０万円が２００万円など、
裏で業者が決めてるからです。
１０坪の物件の場合坪１５万円も高い、
総額で３０％も高いのである
一般物件も同じ
契約時に説明する場合国家資格ある人が証明書（免許証）見せ説明義務がある
しかし
ほとんど素人が業務をやっている、証拠探る為地元の大手業者の店頭で質問
してから社長が戻ってきて私のところにきて、コーヒーでもと誘われ、
バレバレ（笑）。
そうなんです、お客様のふりしてたまにチェックしてるんですよ（笑）、
プロを誤魔化そうなど大笑である、
が
悪質な入居者もいる
６ヶ月家賃払わず平気ですから、売買した大家さんから相談あり追い出した、
管理してる業者より信用あるからですが・・・
管理業者よりヒドイ使用してたようで連絡あり５０万円かけ修理しないと貸せる
状態にならないと・・・
売却時に大家さんに色んなアドバイスしてあるんでスムースに全額大家さん負担で解決。
家賃含め１００万円の損害
そのアパートは満室である。（現在約３０％空家率、全国でね）
１棟だけで年収分あるよ「資産３倍増えた」。
以上
