日出処小子　早起き不動産屋さんのブログ

地方案件を調べてきた

リターンは脅威の　２０％

交　通　３０分
間取り　１Ｋ
稼働率　７０％


なるほど！

この駅からの距離で、この間取り

概要を見るとなんとなくそのリターンもうなずける

あっという間にがら空きになりそうである




持論だが、リスクとリターンは比例している




で、現地の不動産家からヒヤリングしてみた

なんとこのエリア

地方業者「ワンルーム系じゃないとお客さんはいません」

とのこと

いったいなぜ？？？？？

東京の常識を覆す言葉!!!!!

私「ファミリーはどうなんですか」

地方業者「空いてますよ～、いったん空くと長いですね～」

私「ワンルームの客は学生さんですか」

地方業者「ほとんど社会人ですね」



それは面白い

現地確認して内見すると、さらにいいじゃない！と思えるインテリア



ここのマーケット、リーマンでザックリ、テナントがいなくなったという

車社会なので、そもそも駅近というバリューは低いのだ


むしろ郊外のロードサイド店舗が発達して、意外に離れているほうが住みやすい



なんとも地方都市の今後のマーケットのベクトルを示す

そんな物件だった



私見だが、地方の地方の低所得化で結婚も無く、むしろ離婚しており、社会人の単身者は想像以上にニーズがあるのかもしれない

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今日、地方の投資用アパート案件の断りのメールが来た


理由は


「周りにアパートがあり過ぎて、これでは一般的に競争激化のエリアだと思いまして、、、」


ビックリした


その程度のマーケティングでやめちゃうの



それなら、アパートがなんにも建ってないエリアのほうがいいんだろうか


これなら競争もなく、ブルーオーシャン戦略です


と、なるんだろうか



むしろ、マーケットがあるから建っている、と思うのが一般的と思うが



この断り系でこんなのもある


「現況稼働率が悪すぎます」


これはファイナンスに絡むのでもっともである


が


実は理由が重要なのをわかってくれない


稼働率の悪い物件はおおむねこの３つだろう


・高家賃　

新築にありがち
以前見たhomesのデータでは、世の空き家の３０％以上は新築だった
机上の想定利回りはちょーーいいのだが、マーケットプライスからかけ離れているだけ


・空にしようとした、もしくは突然に空になった

実はこれも多い
土地で売ろうとして、立ち退きしていたが、資金が尽きて、半分空でそのまま放置
もしくは法人借りが立ち退いてしまった


・競売寸前の任意売買

募集しても賃料が入ってこないため、放置状態
この状況が何年かしてたりして、どんどん空き出していたりする



一般的に言われる、築古で稼働率が悪い、という物件は実はそんなに見たこと無い


空室率が高い案件は、以上より何かしらの理由より、改善していなく放置している場合が多い


だから管理とスペックにみあった家賃があれば埋まっているものである


残念なのは、稼働率が悪いと金融機関がこれをマイナスに見てしまう点である


この金融機関からの逆算でクライテリアから外れる、とする方が多い


むしろ、どうにかしてファイナンスを引っ張れば、ビジネスチャンスな物件がゴロゴロあるのに



ひるがえって、最初の「周りにアパートがいっぱい建っていたから」という理由も


・現在の募集状況
・近隣の募集状況

など調べるのは当たり前として、そもそも一般的に言われる

世の６０％が貸家とするなら

いっぱいアパートが建っていて当たり前の気がするのだが

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ひさびさにポスティングやってみた、なう。


通常、


５０００枚で１件


といわれている

なんともＷＥＢが周知された今、レトロなマーケティングである


ただ


ボクは昔からこれが大好きだた


好きな理由は街並みを覚えるからである


「こんなところに、こんなものが　( ﾟдﾟ)」


と、おどろきがある


ひるがって、これが結構、営業トークに使える


「こっちが早道なんですよ」
「ここのパン屋、うまいんですか、結構、並んでるんですよ」
「ここ行くと、塀に囲まれたグーグルに出てこない公園があるんですよ」
「ものすごい豪邸が建ち並んでますね」
「このスーパー、火曜日だけ特売みたいです」


自分の体験なんで、説得力が違っていると思う


で、今回はホントは１万枚まこうと思ったが


１０００枚


しか巻けませんでした。。。ショボーン



ゼンゼン、こないだろうと思いましたが、やっぱり誰も来なく、すでに１５時まわっている

一応、１２時～１６時までの時間指定の見学会にしたんで、どうしようかと


そこに１本の電話が


「この前の資料、持ってきてくれない～」


お客さんかと思ったら、いつもの業者仲間


「１５時３０分くらいなら、いつもの場所にお持ちしますよ」


もう来ないだろうと、その方のところに、車で向かうことにした


１５時３０分

ギリ、その方との待ち合わせ場所につくと、早速電話


「すみません～、今から見学できますか～」


( ﾟдﾟ)ぎょぎょぎょーー


さかな君ばりのおどろき、


なんとお客さんからの電話でした


結局、もう一本来て


１０００枚で２件　来ましたが、なにか

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