2011年12月20日(火) 17時40分40秒
2012年は｢●●元年」
テーマ：ブログ
｢EU・アメリカの経済・財政的な火ダネ」｢中東の政変」など不安定な世界の政治・経済情勢に加え｢アメリカ・フランス・韓国等の大統領選挙」｢中国の政権移行」｢北朝鮮問題」など、何が起きてもおかしくはない状況のなか、我が国は｢政治不信」｢デフレ」｢社会保障」｢財政悪化」など各種の課題を抱えたままです。
経済問題を解決するには｢外需」のみならず｢GDPの90％近い内需」を伸ばさなければなりません。日本は｢輸出大国」というよりは｢内需大国」です。もちろん世界的な相対比較では輸出も大きいのですが、それより何より内需が大きいのです。
※日本の輸出 対GDP比（Google Public Data）
さて。
住宅政策は長らく景気対策の道具として弄ばれてきました。景気後退局面では必ず「住宅政策は経済波及効果が高い」「生産誘発効果が大きい」として新築住宅の建設、販売に焦点があてられ、金融緩和や税制優遇などを利用してきたのです。というのも、住宅がひとつ売れると生産誘発効果が2倍程度あるとされているためです。
例えば2000万円の住宅がひとつ売れれば4000万円の乗数効果があるとされています。これほど効率のよい産業は他に見あたらず、ちょっと景気が悪くなると必ずといっていいほど、住宅政策が景気対策の道具として用いられてきたわけです。
住宅はすでに大幅余剰し、新築住宅を建設し続けることには限界がきています。また、買ったそばから価値が落ちる住宅市場は、実は長期的には消費を落とさせ、内需を毀損しているのではないかということが言われ始めています。
そこで重要になるのが｢建物の価値を落とさないこと」。そして｢中古住宅流通の回転を上げること」｢リフォーム・リノベーション市場を伸ばすこと」です。そのためには住宅市場のグランドデザインを根本的に変更しなければなりません。
今回まとめられた｢税制改正大綱」では｢内需の柱である住宅投資を冷やすわけにはいかない」として｢新築持ち家偏重」の住宅税制にあまり変化は見られませんでしたが、それは、建設時だけを見た、浅い議論。長期的に内需が安定する方策を検討すれば自ずと｢住宅ストック」への転換策を強めに出せるはずです。
新築住宅建設業界団体に｢今回の対抗は評価できる」なんて言われているようでは｢何も変わっちゃいない」と言われているのと同じ。
例えば建物に消費税がかかっているのはスジとしてそもそもおかしいから、それはナシにして、その他一切の軽減は廃止するとか、根本的な改革の議論をしてほしいと思います。
上記は｢たとえば」の話で、試算したら税収減っちゃうじゃないかとかの話になるかもしれませんが、ではその上でどうするかを考える。例えば固定資産税を上げるのか、何かを上げるのか、などと議論すればよいのです。
｢考える土俵」をずらさないと、小幅な改正で、あたかも｢増改築のオンパレード」と成り下がった、複雑な税制からいつまでも抜けられないし、社会も変わりません。
戦後-高度成長期のままの｢法制度」や｢予算」、具体的な｢仕組み」など、何から何まで根本的に見直す必要があります。
各種住宅業界団体の長はみなさん私の先輩にあたるけど、ほとんど変化しない住宅税制に｢評価できる」などと、自分の立場だけから、あるいは既存の延長線上でものを言わずに、巨視的な視点でのご発言をお願いしたい。尊敬できる先人であってほしい。政治家にすらそれができないのだから厳しい注文でしょうか。ジーーッと見ていますよ。
不動産の世界に限りませんが、｢国（官僚）」｢政治」｢業界団体」のトライアングルの中で一番のネックになっているのは、業界団体。しかし業界団体という独立単体の意思があるわけではない。その中に特定の悪者がいるわけではない。私も業界団体の一員であり、構成しているのは業界人一人ひとりです。業界人がそれぞれ、自分自身にベクトルを向けることが必要でしょう。
オット脱線。話を戻しますが、それにしてもこのところ｢日本の人と不動産の関係」には、これまでにない、それはそれは大きな変化が起きています。
2012年は｢●●元年」であるほか｢ＸＸ元年」です。
2012年の不動産市場は？社会・経済情勢は。
独自のソースや人脈による最新情報を踏まえ、短期・長期的な見通しについてお話を。
※アパート経営も住宅市場も、持続不可能
※新築造り過ぎニッポンが迎える「空き家40パーセント時代」
※さくら事務所のホームインスペクションご依頼が2倍増の“ナゼ”
※消費増税で大家はいったいどうなる？
【オマケ】
まいった・・・
｢長嶋修さんの10年後の住処は青木ヶ原樹海、オール電化の２×４の犬小屋です」
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経済問題を解決するには｢外需」のみならず｢GDPの90％近い内需」を伸ばさなければなりません。日本は｢輸出大国」というよりは｢内需大国」です。もちろん世界的な相対比較では輸出も大きいのですが、それより何より内需が大きいのです。
※日本の輸出 対GDP比（Google Public Data）
さて。
住宅政策は長らく景気対策の道具として弄ばれてきました。景気後退局面では必ず「住宅政策は経済波及効果が高い」「生産誘発効果が大きい」として新築住宅の建設、販売に焦点があてられ、金融緩和や税制優遇などを利用してきたのです。というのも、住宅がひとつ売れると生産誘発効果が2倍程度あるとされているためです。
例えば2000万円の住宅がひとつ売れれば4000万円の乗数効果があるとされています。これほど効率のよい産業は他に見あたらず、ちょっと景気が悪くなると必ずといっていいほど、住宅政策が景気対策の道具として用いられてきたわけです。
住宅はすでに大幅余剰し、新築住宅を建設し続けることには限界がきています。また、買ったそばから価値が落ちる住宅市場は、実は長期的には消費を落とさせ、内需を毀損しているのではないかということが言われ始めています。
そこで重要になるのが｢建物の価値を落とさないこと」。そして｢中古住宅流通の回転を上げること」｢リフォーム・リノベーション市場を伸ばすこと」です。そのためには住宅市場のグランドデザインを根本的に変更しなければなりません。
今回まとめられた｢税制改正大綱」では｢内需の柱である住宅投資を冷やすわけにはいかない」として｢新築持ち家偏重」の住宅税制にあまり変化は見られませんでしたが、それは、建設時だけを見た、浅い議論。長期的に内需が安定する方策を検討すれば自ずと｢住宅ストック」への転換策を強めに出せるはずです。
新築住宅建設業界団体に｢今回の対抗は評価できる」なんて言われているようでは｢何も変わっちゃいない」と言われているのと同じ。
例えば建物に消費税がかかっているのはスジとしてそもそもおかしいから、それはナシにして、その他一切の軽減は廃止するとか、根本的な改革の議論をしてほしいと思います。
上記は｢たとえば」の話で、試算したら税収減っちゃうじゃないかとかの話になるかもしれませんが、ではその上でどうするかを考える。例えば固定資産税を上げるのか、何かを上げるのか、などと議論すればよいのです。
｢考える土俵」をずらさないと、小幅な改正で、あたかも｢増改築のオンパレード」と成り下がった、複雑な税制からいつまでも抜けられないし、社会も変わりません。
戦後-高度成長期のままの｢法制度」や｢予算」、具体的な｢仕組み」など、何から何まで根本的に見直す必要があります。
各種住宅業界団体の長はみなさん私の先輩にあたるけど、ほとんど変化しない住宅税制に｢評価できる」などと、自分の立場だけから、あるいは既存の延長線上でものを言わずに、巨視的な視点でのご発言をお願いしたい。尊敬できる先人であってほしい。政治家にすらそれができないのだから厳しい注文でしょうか。ジーーッと見ていますよ。
不動産の世界に限りませんが、｢国（官僚）」｢政治」｢業界団体」のトライアングルの中で一番のネックになっているのは、業界団体。しかし業界団体という独立単体の意思があるわけではない。その中に特定の悪者がいるわけではない。私も業界団体の一員であり、構成しているのは業界人一人ひとりです。業界人がそれぞれ、自分自身にベクトルを向けることが必要でしょう。
オット脱線。話を戻しますが、それにしてもこのところ｢日本の人と不動産の関係」には、これまでにない、それはそれは大きな変化が起きています。
2012年は｢●●元年」であるほか｢ＸＸ元年」です。
独自のソースや人脈による最新情報を踏まえ、短期・長期的な見通しについてお話を。
※アパート経営も住宅市場も、持続不可能
※新築造り過ぎニッポンが迎える「空き家40パーセント時代」
※さくら事務所のホームインスペクションご依頼が2倍増の“ナゼ”
※消費増税で大家はいったいどうなる？
【オマケ】
まいった・・・
｢長嶋修さんの10年後の住処は青木ヶ原樹海、オール電化の２×４の犬小屋です」
