2009年12月14日(月) 00時02分18秒
新築マンションデベロッパーのゆくえ
テーマ：ブログ
おとなりの中国では、住宅不足解消のため、
２０１０年までに年間１０００万戸の住宅建設を目標としているようです。
特徴的なのは、そのほとんどがマンションであるということ。
多くのマンションデベロッパーが破たんし、
今後も長期的な縮小が避けられない日本とぜんぜん違います。
とはいえこれは何も、悪いことではありません。
日本は今でいう新興国から、成熟国へと向かうプロセス。
業界の事業構造も大きな転換が必要になっているということです。
ただし悩ましいのは、成熟国であれば住宅の資産価値がつみあがっているはずが、
毎年２０兆円近い住宅投資をしてきたにもかかわらず、
住宅資産額がもうずっと２５０兆円あたりでとどまっていること。
このままでは、新規の住宅投資は減るのですから、
住宅資産額も減少してしまいます。
そこで大切になるのが「ストック市場の整備」。
平たく言えば「中古住宅の価値を高めること」です。
新築住宅は業界・業者の利益ですが、
中古住宅は個人の資産。これにちゃんと価値を持たせようと。
そういった方策を日本では国土交通省が２００２年から打ち出し、
政権交代でその流れがますます加速した。
今はそういった状況です。
ところでマンションデベロッパーは今後どうなるのか。
結論から言えば、残るのは大手と一部のデべのみです。
資金に体力のある大手などは、事業の軸足を別事業にシフトしたり、
売らずに手元に置いておくこともできます。
そうでないところは、典型的な自転車操業モデルである、
この事業を継続していくことはできないでしょう。
これは、ファンドなどに物件をおろす事業も同じ。
あとは、順番待ちになるほど人気物件ばかりつくるか、
固定のファンをしっかりとつくるか。
新築マンションデべロップ事業の場合はこれまで、
「初めに新築マンションありき」で、
そのあと系列の管理会社に回され、系列の仲介もあるにはありますよ、
みたいなスタンスで下が、これが逆転します。
「はじめに管理ありき」です。そして
「ときどき分譲」。
こういったモデルに移り変わります。
ちなみに、もっとも強いデベロッパーとは、
「街の管理」「地域の管理」までできるところです。
いま、そういったデベロッパーは数えるほどしかありません。
２０１０年までに年間１０００万戸の住宅建設を目標としているようです。
特徴的なのは、そのほとんどがマンションであるということ。
多くのマンションデベロッパーが破たんし、
今後も長期的な縮小が避けられない日本とぜんぜん違います。
とはいえこれは何も、悪いことではありません。
日本は今でいう新興国から、成熟国へと向かうプロセス。
業界の事業構造も大きな転換が必要になっているということです。
ただし悩ましいのは、成熟国であれば住宅の資産価値がつみあがっているはずが、
毎年２０兆円近い住宅投資をしてきたにもかかわらず、
住宅資産額がもうずっと２５０兆円あたりでとどまっていること。
このままでは、新規の住宅投資は減るのですから、
住宅資産額も減少してしまいます。
そこで大切になるのが「ストック市場の整備」。
平たく言えば「中古住宅の価値を高めること」です。
新築住宅は業界・業者の利益ですが、
中古住宅は個人の資産。これにちゃんと価値を持たせようと。
そういった方策を日本では国土交通省が２００２年から打ち出し、
政権交代でその流れがますます加速した。
今はそういった状況です。
ところでマンションデベロッパーは今後どうなるのか。
結論から言えば、残るのは大手と一部のデべのみです。
資金に体力のある大手などは、事業の軸足を別事業にシフトしたり、
売らずに手元に置いておくこともできます。
そうでないところは、典型的な自転車操業モデルである、
この事業を継続していくことはできないでしょう。
これは、ファンドなどに物件をおろす事業も同じ。
あとは、順番待ちになるほど人気物件ばかりつくるか、
固定のファンをしっかりとつくるか。
新築マンションデべロップ事業の場合はこれまで、
「初めに新築マンションありき」で、
そのあと系列の管理会社に回され、系列の仲介もあるにはありますよ、
みたいなスタンスで下が、これが逆転します。
「はじめに管理ありき」です。そして
「ときどき分譲」。
こういったモデルに移り変わります。
ちなみに、もっとも強いデベロッパーとは、
「街の管理」「地域の管理」までできるところです。
いま、そういったデベロッパーは数えるほどしかありません。
